Milyen önerő szükséges lakáshitel felvételéhez
A lakáshitel felvételéhez szükséges önerő mértékét jogszabályi minimum (ált. 20% a banki értéken) és a bankok saját, gyakran szigorúbb elvárásai határozzák meg. A banki értékbecslés is befolyásolja a szükséges összeget. Az önerő származhat megtakarításból, ajándékból, ingatlaneladásból, CSOK támogatásból és Babaváró hitelből. A cikk részletezi a tényezőket, számítást, és tippeket ad az önerő gyűjtéséhez.
Sokan álmodoznak saját lakásról vagy házról, és ha már megtaláltad az igazit, jön a következő nagy lépés: a finanszírozás. A lakáshitel az egyik leggyakoribb út ehhez, de ahhoz, hogy hitelt kaphass, szükséged lesz önerőre. De pontosan mennyi önerő kell, és miből állhat össze? Ebben a cikkben minden fontos részletet megtudsz erről a kulcsfontosságú tényezőről.
A téma összetett lehet, hiszen nem csak egy fix számról van szó, hanem több tényező is befolyásolja a szükséges összeget. A jogszabályi minimumtól kezdve a bankok belső szabályzatán át egészen a kiválasztott ingatlan értékéig sok mindent figyelembe kell venned. Célunk, hogy szakértői, mégis közérthető módon, tegező stílusban segítsünk eligazodni ebben a kérdésben, elkerülve az általánosságokat és a felesleges ismétlést. Vágjunk bele!
Miért szükséges az önerő a lakáshitelhez?
Az első és talán legfontosabb kérdés: miért ragaszkodnak a bankok az önerőhöz? Gondolj bele a bank szemszögéből. Amikor hitelt ad, lényegében kockázatot vállal. Abban bízik, hogy visszafizeted a pénzt a kamatokkal együtt. Ha valamilyen okból nem tudod fizetni a törlesztőrészleteket, a banknak lehetősége van az ingatlan értékesítéséből fedezni a fennálló tartozást.
Az önerő lényegében a te „részesedésed” a lakás értékéből. Ez azt jelenti, hogy a hitelösszeg nem az ingatlan teljes értékét fedezi. Ha van önerőd, az több szempontból is biztonságot jelent a banknak:
- Csökkenti a bank kockázatát: Ha például az ingatlan értéke csökkenne, vagy gyorsan kellene értékesíteni, a banknak könnyebb lesz visszaszereznie a kihelyezett összeget.
- Biztosítja a te elkötelezettségedet: Az önerő befektetése azt mutatja, hogy komolyan gondolod a vásárlást, és nagyobb valószínűséggel teszel meg mindent a hitel törlesztéséért.
- Könnyíti a banki értékbecslés hatását: Ahogy később látni fogjuk, a bank nem feltétlenül a vételárat veszi alapul, hanem a saját értékbecslését. Az önerő segít áthidalni az esetleges eltéréseket.
Tehát az önerő nem csupán egy banki követelmény, hanem egyfajta biztosíték mindkét fél számára.
A jogszabályi minimum: a hitel/érték arány (LTV)
Magyarországon a hitelintézetek működését szigorú jogszabályok szabályozzák, beleértve a hitelnyújtás feltételeit is. Az egyik legfontosabb ilyen szabály a maximális Hitel/Érték arány, vagy röviden LTV (Loan To Value). Ezt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) határozza meg.
Mennyi a jogszabályi maximum LTV?
Általános esetben az ingatlanfedezetű hiteleknél (amilyen a lakáshitel is) a maximális LTV arány 80%. Ez azt jelenti, hogy a bank a fedezetként bevont ingatlan bank által megállapított értékének legfeljebb 80%-áig nyújthat hitelt. Ebből következik, hogy a fennmaradó minimum 20%-nak a te saját önerődnek kell lennie.
Fontos megjegyezni:
- Ez a 80%-os határ a banki értékre vonatkozik, nem feltétlenül a vételárra!
- Ez a 80% egy maximális határ, a bankok ettől lefeljebb is eltérhetnek a saját belső szabályzataik szerint.
Példa a jogszabályi minimumra:
Tegyük fel, hogy a kiszemelt lakás vételára 50 millió Ft, és a bank is pontosan 50 millió Ft-ra értékeli. A jogszabály szerint a bank maximum az 50 millió Ft 80%-át, azaz 40 millió Ft hitelt nyújthat. Ebből adódóan a minimálisan szükséges önerőd az 50 millió Ft 20%-a, ami 10 millió Ft.
Tehát a jogszabály által előírt minimális önerő lakáshitelnél általában 20%.
Banki elvárások vs. jogszabályi minimum
Most jön a csavar: bár a jogszabály engedné a 80%-os LTV-t, a bankok nagyon gyakran szigorúbbak. Nem ritka, hogy egy bank csak 70%, 60%, vagy extrém esetekben akár csak 50% LTV-ig hitelez. Ez azt jelenti, hogy a ténylegesen szükséges önerő sokszor meghaladja a jogszabályi minimumot.
Miért szigorúbbak a bankok?
A bankok a saját belső kockázatkezelési szabályaik szerint működnek. Számos tényezőt vesznek figyelembe a maximális LTV meghatározásánál egy adott ügyletre vonatkozóan:
- Az ügyfél minősítése: Jövedelmi helyzet, hiteltörténet, meglévő hitelek, családi állapot (például van-e jövőbeni gyermekvállalás, ami befolyásolhatja a jövedelmet).
- Az ingatlan minősítése: Elhelyezkedés (nagyváros vs. kis falu), típusa (lakás, ház, építési telek), állapota (felújított, felújítandó), forgalomképessége. Egy belvárosi, jó állapotú lakást valószínűleg magasabb LTV-vel hiteleznek, mint egy messzi falu elavult házát.
- A hitel típusa: Államilag támogatott hitelek (mint a CSOK hitel) vagy piaci hitelek esetén is lehetnek eltérések.
- A piaci környezet: Ingatlanpiaci árak alakulása, gazdasági kilátások.
Ezek alapján a bank egyedi döntést hoz arról, hogy az adott ügyfélnek, az adott ingatlanra mekkora maximális LTV-t engedélyez, azaz mekkora hitelösszeget ad a bank által becsült értékhez képest. Ez pedig közvetlenül befolyásolja a szükséges önerő mértékét.
Példa banki eltérésre:
Ugyanaz a lakás: vételár 50 millió Ft, banki értékbecslés 50 millió Ft. Ha a bank belső szabályzata szerint erre az ügyletre csak 70% LTV-t engedélyez:
- A bank maximum 50 millió Ft * 70% = 35 millió Ft hitelt adhat.
- A szükséges önerő ebben az esetben 50 millió Ft – 35 millió Ft = 15 millió Ft, ami a vételár 30%-a.
Láthatod, hogy a banki elvárás jelentősen megnövelheti a szükséges önerőt a jogszabályi minimumhoz képest.
Banki értékbecslés: hogyan befolyásolja az önerőt?
Ez egy rendkívül fontos pont, amit sokan nem vesznek figyelembe előre, és kellemetlen meglepetést okozhat. Ahogy már említettük, a bank az LTV arányt nem a vételárra, hanem a saját értékbecslése szerinti értékre vetíti.
Hogyan működik a banki értékbecslés?
Amikor hitelkérelmet nyújtasz be, a bank egy független értékbecslőt küld ki az ingatlanhoz. Az értékbecslő felméri az ingatlan állapotát, elhelyezkedését, méretét, és összehasonlítja a hasonló, a közelmúltban a környéken értékesített ingatlanok áraival. Ez alapján állapít meg egy piaci értéket a bank számára.
A bank a hitel maximális összegének meghatározásakor általában a vételár és a bank által becsült érték közül a kisebbet veszi alapul. Ezt nevezzük fedezeti értéknek.
Hogyan hat ez az önerőre?
Ha a bank az ingatlant alacsonyabbra értékeli, mint amennyi a vételár, akkor a hitelösszeg maximalizálásához az alacsonyabb, banki érték lesz a kiindulópont. Ez pedig azt jelenti, hogy a vételár és a bank által megállapított érték közötti különbözetet teljes egészében neked kell kifizetned, a szükséges önerőn felül.
Példa alacsonyabb banki értékre:
Vételár: 50 millió Ft. A bank azonban csak 45 millió Ft-ra értékeli az ingatlant. A bank a jogszabályi maximum 80% LTV-vel is csak a 45 millió Ft 80%-át, azaz 36 millió Ft hitelt adhat.
Mennyi pénz kell neked összesen?
Vételár: 50 millió Ft
Banktól kapott hitel: 36 millió Ft
Saját forrás szükséges: 50 millió Ft – 36 millió Ft = 14 millió Ft
Ebben az esetben a szükséges saját forrás (14 millió Ft) már nem a vételár 20%-a (10 millió Ft), hanem annál több. Lényegében a 45 milliós banki érték 20%-a (9 millió Ft) + a vételár és a banki érték közti különbözet (50 millió – 45 millió = 5 millió Ft). Összesen 9 millió + 5 millió = 14 millió Ft önerőre lesz szükséged.
Ezért nagyon fontos tudnod, hogy a banki értékbecslés kimenetele jelentősen befolyásolhatja a ténylegesen szükséges önerőd mértékét.
A szükséges önerő kiszámítása lépésről lépésre
Összefoglalva a fentieket, így tudod megközelítőleg kiszámolni a szükséges önerőd:
- Határozd meg a vételárat.
- Kérdezz rá a banknál, hogy az általános gyakorlat szerint az adott ingatlantípusra, az adott elhelyezkedéssel és a te jövedelmi helyzeteddel mekkora maximális LTV arányt alkalmaznak (ez valószínűleg alacsonyabb lesz a jogszabályi 80%-nál).
- Vedd figyelembe, hogy a bank értékbecslése alacsonyabb is lehet a vételárnál. Bár ezt előre pontosan nem tudod, érdemes lehet óvatosnak lenni, és számolni egy esetleges 10-15%-os banki értékcsökkenéssel a vételárhoz képest.
- Számítsd ki a becsült banki fedezeti értéket: Ez a vételár vagy a becsült banki érték közül a kisebb.
- Számítsd ki a maximálisan felvehető hitelösszeget: Becsült banki fedezeti érték * Bank által alkalmazott maximális LTV arány.
- Számítsd ki a szükséges önerő minimumát: Vételár – Maximálisan felvehető hitelösszeg.
Fontos! Ez csak egy becslés. A pontos összeg a bank hivatalos értékbecslése és a banki hitelbírálat után derül ki.
Miből állhat össze az önerő?
Oké, tudod, hogy mennyi önerő kellhet, de miből rakhatod össze? Az önerő forrása többféle lehet:
1. Saját megtakarítás
Ez a legtisztább és legegyszerűbb forma. Bankszámlán lévő pénz, lekötött betét, pénzpiaci alapokból gyorsan felszabadítható összeg. A bank igazolást kérhet a megtakarítás eredetéről, különösen nagyobb összegeknél (pénzmosás elleni szabályozás miatt).
2. Családtól, barátoktól kapott ajándék
Szülők, nagyszülők, testvérek által adott pénz is számíthat önerőnek. Fontos, hogy ez valóban ajándék legyen, azaz ne kelljen visszafizetned, hiszen a bank a te fizetőképességedet vizsgálja a hitelhez, és egy másik hitel (amit a rokonnak fizetnél vissza) rontaná a minősítésedet.
Az ajándékról a bank kérhet hivatalos nyilatkozatot az ajándékozótól, ajándékozási szerződést vagy közjegyzői okiratot. Egyes bankok el is várhatják, hogy az ajándékot már korábban, a hitelkérelem benyújtása előtt helyezzék a te bankszámládra.
3. Más ingatlan értékesítéséből származó összeg
Ha eladsz egy meglévő ingatlant, annak ellenértéke természetesen önerőként szolgálhat az új lakás vásárlásához. Ilyenkor az adásvételi szerződést is be kell nyújtanod a banknak.
4. Babaváró hitel
Ez az egyik leggyakoribb és legfontosabb forrás mostanában. A Babaváró hitel egy szabad felhasználású, kamatmentes (bizonyos feltételek mellett) hitel, amit szinte minden bank önerőként elfogad lakáshitelhez. Ennek oka, hogy nincsen ingatlanfedezete, és a jövedelmed terhelését is kedvezően számítják a bankok a lakáshitel bírálatakor. A Babaváró akár a teljes szükséges önerőt is fedezheti bizonyos esetekben.
5. CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) összege
Fontos különbséget tenni: a CSOK program két részből állhat:
- CSOK támogatás (vissza nem térítendő): Ez az összeg (gyermekszámtól függően) számíthat önerőnek. Mivel ez egy tőkeösszeg, amit az államtól kapsz, a bank önerőként fogadja el.
- CSOK hitel (támogatott hitel): Ez egy kedvezményes kamatozású hitel, amit NEM lehet önerőként felhasználni a piaci lakáshitelhez. A CSOK hitel összege a hitelösszeghez adódik hozzá, nem az önerőhöz.
Tehát a CSOK támogatás jó forrás lehet az önerő egy részének előteremtésére.
6. Építési telek értéke (építkezés esetén)
Ha építkezel, a már meglévő telek értéke (amennyiben a te tulajdonodban van) is beszámítható lehet önerőként. Ennek értékelését is a bank végzi.
Fontos, hogy a bank minden esetben igazolást kér az önerő forrásáról. Készülj fel rá, hogy be kell mutatnod bankszámlakivonatokat, ajándékozási szerződést, vagy egyéb releváns dokumentumokat.
Konkrét esetek: CSOK és Babaváró hatása az önerőre
Mivel ezek a támogatások nagyon népszerűek és jelentős hatással lehetnek az önerő szükségességére, nézzük meg őket kicsit részletesebben.
CSOK és önerő
Ahogy fentebb említettük, a vissza nem térítendő CSOK támogatás összege a bankok többségénél önerőként elfogadható. Ez különösen hasznos lehet fiataloknak vagy több gyermeket tervező/nevelő családoknak, hiszen a támogatás összege akár több millió forint is lehet, ami jelentősen csökkentheti a szükséges saját megtakarítás mértékét.
Példa: Egy pár két meglévő gyermekkel és egy vállalt gyermekkel új építésű ingatlant vásárol 60 millió Ft-ért. Jogosultak 10 millió Ft CSOK támogatásra új lakás vásárlására. Ha a bank 80% LTV-vel hitelez, akkor a vételár 20%-a, azaz 12 millió Ft önerő kellene. Ebből a CSOK támogatás 10 millió Ft-ot fedezhet. Így a párnak „csak” további 2 millió Ft saját önerőre lenne szüksége.
A CSOK hitel (például 15 millió Ft 3 gyermekre) nem számít önerőnek, ez egy plusz hitelösszeg a lakáshitel mellé.
Babaváró hitel és önerő
A Babaváró hitel rugalmassága miatt kiválóan alkalmas az önerő pótlására vagy kiegészítésére. Mivel szabad felhasználású, a bankok elfogadják, hogy ezt az összeget önerőként használod a lakáshitelhez.
Példa: Egy fiatal házaspár lakást vásárol 40 millió Ft-ért. A bank 80% LTV-vel hitelezne, tehát 8 millió Ft önerő szükséges. A házaspárnak van 3 millió Ft megtakarítása, de nincs elég a 8 millióhoz. Jogosultak Babaváró hitelre, fel is veszik a maximális 11 millió Ft-ot (ez az összeg változhat, mindig az aktuális szabályokat kell nézni!). Ebből a 11 millió Ft-ból a bank elfogadja az önerőhöz szükséges hiányzó 5 millió Ft-ot. Így a 3 millió Ft saját megtakarítás + 5 millió Ft Babaváró elegendő önerőt jelent.
Fontos tudnod, hogy a Babaváró hitel törlesztőrészlete befolyásolja a jövedelmi terhelhetőségedet a lakáshitel bírálatakor. A bank a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) számításakor figyelembe veszi a Babaváró hitel törlesztését is (bár kedvezményesen, ha megvan a kamatmentesség feltétele). Tehát hiába segít az önerőben, a visszafizetési képességedet vizsgálva még okozhat nehézséget, ha nagyon magas a törlesztő.
Mi történik, ha nincs elég önerő?
Ha a bank által elvárt minimum önerővel nem rendelkezel, a hitelkérelmedet a bank nagy valószínűséggel elutasítja. A jogszabályi és banki minimumok betartása alapvető feltétel.
Nincs csodamegoldás a minimális önerő hiányára. Nem lehet például a hiányzó önerőt egy másik (fedezetlen) személyi hitelből pótolni, mert a bank ezt nem fogadja el, sőt, rontja a hitelképességedet.
Ebben az esetben két lehetőséged van:
- Összegyűjteni a hiányzó összeget: Ez több időt és megtakarítást igényel.
- Kisebb, olcsóbb ingatlant keresni: Egy alacsonyabb vételárú ingatlanhoz kevesebb önerő szükséges.
Mint láthatod, az önerő nem megkerülhető tétel a lakáshitelezésben.
A magasabb önerő előnyei
Bár a minimumra koncentráltunk eddig, érdemes tudnod, hogy több önerő befektetése számos előnnyel jár:
- Alacsonyabb hitelösszeg: Minél több az önerőd, annál kevesebb hitelt kell felvenned.
- Alacsonyabb törlesztőrészlet: A kisebb hitelösszeg törlesztése is alacsonyabb lesz (azonosan futamidő és kamat esetén).
- Kevesebb visszafizetett kamat: Hosszú távon jelentős összeget spórolhatsz meg a kamatokon.
- Magasabb hitelképesség, jobb esély a hitelbírálaton: A bank szemszögéből alacsonyabb kockázatot jelentesz, így nagyobb eséllyel fogadják el a kérelmedet, és akár jobb kamatfeltételeket is kaphatsz.
- Nagyobb mozgástér a banki értékbecslésnél: Ha a bank az ingatlant alacsonyabbra értékeli a vételárnál, a magasabb önerő könnyebben áthidalja ezt a különbséget.
- Kevesebb kockázat számodra: Ha a piaci érték csökkenne, kisebb az esélye, hogy a hiteled összege meghaladja az ingatlan értékét.
Ha teheted, mindig érdemes a minimálisan szükségesnél több önerőt adni.
Önerő gyűjtési tippek
Ha még az elején vagy az ingatlanvásárlásnak, és tudod, hogy önerőt kell gyűjtened, íme néhány tipp:
- Tűzz ki egy célt: Határozd meg, mennyi önerőre lesz szükséged a kiszemelt ingatlanhoz (vedd figyelembe a banki LTV-t és az esetleges alacsonyabb értékbecslés kockázatát).
- Készíts költségvetést: Nézd át a bevételeidet és kiadásaidat, és azonosítsd, hol tudsz megtakarítani.
- Állíts be rendszeres megtakarítást: Minden hónapban tegyél félre egy fix összeget egy külön bankszámlára. Kezeld ezt fix kiadásként.
- Keress extra bevételi forrásokat: Ha lehetséges, vállalj túlórázást, másodállást, vagy értékesíts felesleges tárgyakat.
- Vizsgáld meg a támogatási lehetőségeket: Nézz utána a CSOK (támogatás része!), Babaváró hitel feltételeinek, ha jogosult vagy rájuk. Ezek komoly segítséget jelenthetnek.
- Kérj segítséget a családtól: Ha van rá lehetőség, az ajándék is legális és elfogadott önerő forrás lehet.
- Légy türelmes: Az önerő gyűjtése időbe telik, de megéri a befektetett energiát.
Összefoglalás és gyakorlati tanács
Láthattad, hogy a lakáshitelhez szükséges önerő mértéke nem egy egyszerű kérdés. Függ a jogszabályi előírásoktól (MNB 80% LTV maximum), a bankok belső kockázati szabályzataitól (gyakran szigorúbbak), a banki értékbecslés eredményétől (ami eltérhet a vételártól), és a te személyes helyzetedtől is.
Az önerő származhat saját megtakarításból, családi ajándékból, más ingatlan eladásából, és fontos segítséget jelenthet a vissza nem térítendő CSOK támogatás és a Babaváró hitel is. A minimális önerő hiánya általában a hitelkérelem elutasítását jelenti.
Gyakorlati összefoglaló tanács
Ne csak a jogszabályi 20%-kal számolj! Tájékozódj előre a bankok általános LTV elvárásairól a kiszemelt ingatlantípusra és elhelyezkedésre vonatkozóan, és légy felkészülve arra, hogy a banki értékbecslés alacsonyabb lehet a vételárnál. Ebből adódóan célszerű lehet a vételár 25-30%-ával vagy akár több saját forrással számolnod. Járj utána a CSOK és Babaváró lehetőségeknek, ha jogosult vagy rájuk, mert jelentősen csökkenthetik a szükséges saját megtakarításodat. Ha megvan a célösszeged, keress fel több bankot is, és kérj előzetes hitelbírálatot, hogy pontosan tudd, milyen feltételekkel és mekkora önerővel számolhatsz.
Reméljük, ez a részletes útmutató segített megérteni, milyen fontos szerepe van az önerőnek a lakáshitel felvételében, és mire kell figyelned a felkészülés során.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
