Lakáshitel igénylés elutasítása – mit tehetünk

2025.07.21.

Szerző: Martinek András

Utoljára módosítva: 2025. július 21. 12:16

Lakáshitel igénylés elutasítása – mit tehetünk? Ha nem sikerült elsőre a lakáshitel, ne ess kétségbe! Ismerd meg az elutasítás lehetséges okait (jövedelem, KHR, önerő, ingatlan) és a konkrét lépéseket, amiket tehetsz a helyzet orvoslására. Tippek a következő, sikeres igényléshez.

Amikor lakáshitel igénylésen töröd a fejed, sok reménnyel és várakozással tölt el a folyamat. Elképzeled az új otthonod, a berendezést, a jövőt benne. Éppen ezért, ha a banktól az a bizony elutasító levél érkezik, az komoly csalódás és sokkos állapotot okozhat. Azonnal felmerül a kérdés: Miért? És ami még fontosabb: Most mi lesz? Ne aggódj, egy elutasítás nem feltétlenül jelenti a hitelkérelmed végleges bukását. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk, mik lehetnek az okai a lakáshitel elutasításának, és ami még fontosabb, mit tehetsz a helyzet orvoslására és a sikeres jövőbeli igénylés érdekében.

A lakáshitel igénylése egy összetett folyamat, amely során a bank alaposan átvilágítja a hiteligénylőt és a megvásárolni kívánt ingatlant. Számos tényezőt vesznek figyelembe, mielőtt döntenek. Ha ezek közül bármelyik nem felel meg a bank belső szabályzatának vagy a jogszabályi előírásoknak, az sajnos elutasításhoz vezethet. De ne ess kétségbe! Sok esetben az ok felismerésével és némi felkészüléssel a következő próbálkozás már sikerrel járhat.

Miért utasíthatják el a lakáshitel igénylésedet?

Ahhoz, hogy tudd, mit tehetsz az elutasítás után, első lépésként meg kell értened, miért is következett be. A bankok ugyan nem mindig adnak részletes indoklást, de a tapasztalatok és a jogszabályi előírások alapján beazonosíthatók a leggyakoribb okok. Nézzük meg ezeket részletesen.

Elégtelen jövedelem

Ez az egyik leggyakoribb ok. A bankoknak törvényben előírt jövedelemterhelési mutató (JTM) korlátokat kell betartaniuk. Ez azt jelenti, hogy a havi nettó jövedelmednek csak bizonyos százalékát fordíthatod hiteltörlesztésre, beleértve az új hitelt és az összes meglévő hitelt is. A korlát függ a jövedelmed nagyságától és a hitel kamatperiódusától.

• Túl alacsony igazolt jövedelem: Lehet, hogy van bevételed, de a bank csak a hivatalosan igazolt, bejelentett jövedelmet veszi figyelembe (pl. munkabér, vállalkozói kivét, nyugdíj, stb.). Ha ez túl alacsony a törlesztőrészlethez képest, nem felelsz meg a JTM követelményeknek.
• Nem elfogadható jövedelemforrás: Vannak jövedelemforrások, amelyeket a bankok nem vagy csak korlátozottan fogadnak el (pl. külföldi jövedelem bizonyos esetekben, napidíj, alkalmi munkából származó bevétel, stb.).
• Túl sok már meglévő hitel: Még ha a jövedelmed önmagában elég is lenne az új törlesztőrészlethez, a meglévő hiteleiddel együtt már túllépheted a JTM korlátot.

A bankok a jövedelmet általában az utolsó 3-6 hónap bankszámlakivonata és munkáltatói igazolás alapján vizsgálják. Fontos, hogy a jövedelmed stabil és rendszeres legyen.

Negatív KHR-lista bejegyzés

A KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer), köznyelvben BAR-lista, a hiteligénylők hitelmúltját tartalmazó adatbázis. Ha aktív, azaz fennálló tartozásod van, amely meghaladja a minimálbér összegét és több mint 90 napja nem fizetted, akkor aktív negatív státuszba kerülsz. Ez gyakorlatilag azonnali elutasítást jelent a legtöbb lakáshitel igénylésnél.

• Aktív negatív státusz: Ez a legsúlyosabb eset. Amíg aktív a bejegyzés, esélytelen a hitel.
• Passzív negatív státusz: Ha a tartozást már rendezted, a bejegyzés még 1 évig szerepel a rendszerben „passzív” státusszal. Vannak bankok, amelyek ilyenkor is elutasíthatnak, de vannak olyanok is, amelyek egyedi mérlegelés alapján adhatnak hitelt, bár szigorúbb feltételekkel (pl. magasabb kamat, nagyobb önerő elvárás).

A KHR-ben nem csak a nem fizetés szerepel, hanem az is, ha bankkártyád volt, vagy hitelkérelmet nyújtottál be. Ezeket az információkat a bankok szintén látják, de önmagukban nem okoznak elutasítást, csak ha negatív információ társul hozzájuk.

Túl magas meglévő hitelkötelezettségek

Ahogy a jövedelem pontnál már említettük, a bank a meglévő hiteleidet is figyelembe veszi a JTM számításakor. Ide tartoznak a személyi hitelek, autóhitelek, folyószámlahitelek, hitelkártyák tartozásai és a Babaváró hitel törlesztése is (ha van). Ha ezek törlesztőrészletei a tervezett lakáshitel törlesztőjével együtt túllépik a jogszabályi korlátot (pl. nettó 600 ezer Ft alatti jövedelem esetén a törlesztőrészletek nem haladhatják meg a jövedelem 50%-át változó kamatozásnál, 60%-át fix kamatozásnál), akkor a bank elutasítja az igénylést.

Még akkor is problémát jelenthet a magas meglévő hitel, ha elméletileg beleférnél a JTM-be, ha a bank belső kockázatkezelési szabályzatai szigorúbbak, vagy úgy ítélik meg, hogy a fennálló tartozások mellett az új hitel túlságosan nagy terhet jelentene számodra.

Problémák az ingatlanfedezettel

A lakáshitel mindig ingatlanfedezet mellett nyújtható, kivéve a Babaváró hitelt, ami szabad felhasználású, de nem lakáshitel céljára. A bank az ingatlan értékét és jogi státuszát is alaposan megvizsgálja.

• Túl alacsony értékbecslés: A bank által kirendelt értékbecslő alacsonyabb értéket állapít meg az ingatlanra, mint amennyiért te meg szeretnéd vásárolni. A bank általában az ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-áig hitelez (LTV mutató – Loan To Value), de egyes esetekben, kockázatosabb ingatlantípusnál vagy alacsonyabb jövedelemnél szigorúbbak lehetnek. Ha az értékbecslés alacsony, nagyobb önerőre van szükséged, vagy a kért hitelösszeg nem nyújtható.
• Nem megfelelő ingatlantípus vagy állapot: Vannak ingatlantípusok, amelyeket a bankok nem vagy csak nehezen fogadnak el fedezetként (pl. tanya, zártkerti ingatlan bizonyos esetekben, nagyon rossz állapotú, bontásra ítélt ház).
• Jogi problémák az ingatlannal: Terhelések (pl. végrehajtási jog, jelzálog más bank javára), rendezetlen tulajdonviszonyok, használati megállapodás hiánya osztatlan közös tulajdonnál, vagy éppen szolgalmi jogok mind problémát jelenthetnek a bank számára.
• Helyrajzi szám vagy jogi státusz problémái: Ha az ingatlan nem lakóingatlanként van bejegyezve a telekkönyvben (pl. gazdasági épület, üzlethelyiség) vagy a helyrajzi szám nem rendezett, az szintén elutasítást okozhat.

A bank számára fontos, hogy az ingatlan a hitel futamideje alatt is megőrizze értékét, és szükség esetén könnyen értékesíthető legyen.

Életkor és munkaviszony

A bankok a hitel futamideje alatt végig biztosak akarnak lenni abban, hogy képes leszel fizetni. Ezért vizsgálják az életkorod és a munkaviszonyod stabilitását.

• Túl fiatal vagy túl idős életkor: Túl fiatal életkor (pl. 18-21 év alatt) önmagában ritkán ok, de ilyenkor a jövedelem és a munkaviszony stabilitása kiemelten fontos. Idősebb életkor esetén a bankok felső korhatárt szabnak meg (általában 70-75 év a hitel lejáratakor). Ha a hitel futamideje túllépné ezt, akkor vagy rövidebb futamidőt kell választanod (magasabb törlesztővel), vagy be kell vonnod egy fiatalabb adóstársat.
• Instabil munkaviszony: Ha próbaidőn vagy, határozott idejű munkaszerződésed van, vagy gyakran váltogatod a munkahelyed, a bank bizonytalan lehet a jövőbeni jövedelmed stabilitásában. Általában legalább 3-6 hónapos folyamatos munkaviszonyt várnak el, és nem fogadják el a próbaidő alatt benyújtott igénylést.
• Vállalkozói munkaviszony: Vállalkozóként nehezebb lehet a jövedelem igazolása, különösen ha a vállalkozás friss vagy a bevételek ingadozóak. A bankok általában 1-2 lezárt üzleti évet és stabil jövedelmet várnak el.

Hiányzó vagy nem megfelelő önerő

A bankok nem hitelezik meg az ingatlan teljes vételárát. Szükséged van önerőre, ami a vételár legalább 20%-a (bizonyos esetekben 10% is elég lehet, pl. CSOK vagy Babaváró hitel bevonásával, vagy banki akciók keretében). Ha nincs elegendő önerőd, a bank elutasítja az igénylést.

• Nem elég a 20%: Lehet, hogy a bank szigorúbb LTV arányt alkalmaz (pl. csak 70%-ig hitelez) a jövedelmed, a KHR-státuszod, az ingatlan típusa vagy a piaci kockázat miatt.
• Nem igazolt forrású önerő: A bank kérdezheti az önerő forrását is. Ha az önerő forrása nem igazolható (pl. készpénz, ami nem szerepel a számlán), vagy ajándékozás esetén nincs róla dokumentum, az problémát okozhat.

Fontos tudni, hogy az önerő lehet saját megtakarítás, LTP-megtakarítás, rokonoktól kapott ajándék (erre írásos szerződés szükséges), vagy akár egy másik ingatlan értékesítéséből származó bevétel.

Hiányzó vagy hibás dokumentumok

A hitelügyintézés rengeteg papírmunkával jár. Ha hiányosan vagy hibásan adod be a dokumentumokat (pl. nem megfelelő munkáltatói igazolás, hiányzó számlakivonat, lejárt személyi okmányok), az lassíthatja vagy akár elutasíthatja is a hitelkérelmet.

• Hiányzó papírok: Ha a bank listáján szereplő dokumentumok közül bármelyik hiányzik, a folyamat megállhat.
• Hibás adatok: Elírások, pontatlan adatok a dokumentumokon vagy a hitelkérelem formanyomtatványon szintén problémát okozhatnak.
• Érvénytelen dokumentumok: Lejárt igazolványok, régi bankszámlakivonatok, stb.

Bár ez elvileg csak átmeneti akadály, ismételt hiánypótlási felszólítás után a bank akár el is utasíthatja az igénylést, ha nem kapja meg időben a szükséges iratokat.

Banki belső szabályzatok és kockázatkezelés

Minden banknak saját belső szabályzata, kockázatkezelési rendszere és hitelbírálati szempontrendszere van. Lehetséges, hogy minden a legnagyobb rendben van veled és az ingatlannal is, de a te speciális eseted (pl. nem tipikus jövedelemforrás, speciális ingatlantípus, összetett jogi helyzet) nem illik bele az adott bank „profiljába” vagy aktuális kockázatvállalási stratégiájába. Amit az egyik bank elutasít, azt egy másik esetleg elfogad.

Mi a teendő, ha elutasították az igénylésedet?

Az első és legfontosabb lépés: ne ess pánikba! Egy elutasítás nem a világ vége. Van lehetőséged a helyzet orvoslására. Íme a javasolt lépések:

Kérdezd meg a bankot az okról

Bár a bankok gyakran csak sablonos elutasító levelet küldenek, érdemes megpróbálni kideríteni a pontos okot. Beszélj a hitelügyintézővel! Kérd meg, hogy magyarázza el, mi volt a gond. Ha konkrét indokot tudsz, sokkal könnyebb lesz a további lépéseket megtervezni. Ha nem adnak részletes szóbeli tájékoztatást, kérdezd meg, van-e lehetőség írásbeli indoklásra.

Nézd át a KHR-listádat

Ha felmerül a gyanú, hogy a KHR-rel lehet probléma, mindenképpen kérj lekérdezést magadról. Ezt megteheted a BankAdat oldalon keresztül vagy személyesen a bankodban. Nézd át alaposan a jelentést, és ha találsz rajta neked ismeretlen vagy hibás bejegyzést, lépj kapcsolatba az érintett hitelintézettel a helyzet tisztázása érdekében.

Vizsgáld felül a jövedelmed és a kiadásaid

Ha a jövedelem bizonyult problémának, nézd át a pénzügyeidet. Tudod hivatalosan növelni a jövedelmedet (pl. túlóra, bónusz, másik munkahely, vállalkozás beindítása vagy legalizálása)? Vagy esetleg csökkenteni a meglévő hitelkötelezettségeidet? Utóbbi hatékony módja a JTM javításának. Gondold át, van-e olyan hiteled (pl. személyi hitel, hitelkártya tartozás), amit előtörleszthetnél vagy teljes egészében visszafizethetnél, mielőtt újra próbálkozol.

Gondolkodj el az önerő növelésén

Ha az önerő hiánya volt a probléma (túl alacsony értékbecslés miatt vagy mert nem volt elég a 20%), akkor két lehetőséged van: vagy gyűjtesz még önerőt, vagy megpróbálsz egy olcsóbb ingatlant találni. Önerőt gyűjthetsz saját megtakarításból (ez időigényes), vagy kérhetsz segítséget családtagoktól ajándékozás formájában (dokumentálva!). Egy nagyobb önerő javítja az LTV arányt, ami csökkenti a bank kockázatát és növelheti a hitelképességedet.

Mérlegeld egy adóstárs bevonását

Ha a jövedelmed alacsony, vagy életkorod miatt probléma a futamidő, egy hitelképes adóstárs bevonása megoldást jelenthet. Az adóstárs jövedelmét a bank hozzáadja a tiédhez (bizonyos feltételekkel, pl. házastársak, élettársak, közeli hozzátartozók), így magasabb lehet a felvehető hitelösszeg, vagy hosszabb lehet a futamidő az idősebb igénylő esetében. Fontos tudnod, hogy az adóstárs ugyanolyan mértékben felel a hitelért, mint te, ezért csak olyan személyt kérj fel, akiben teljes mértékben megbízol, és aki tisztában van a felelősségével.

Keress másik bankot

Ahogy már említettük, a bankok hitelbírálati szempontjai eltérhetnek. Lehet, hogy ami az egyik banknak probléma (pl. az ingatlan típusa, a jövedelemforrásod egyedi volta), az egy másik banknál elfogadható. Ne add fel az első elutasítás után! Érdemes legalább 2-3 másik banknál is próbálkozni, miután kiderítetted az elutasítás okát és orvosoltad, amit lehetett.

Fordulj hitelközvetítőhöz

Egy tapasztalt hitelközvetítő hatalmas segítség lehet a folyamatban. Ismeri a különböző bankok termékeit, hitelbírálati szempontjait, és pontosan tudja, melyik banknál milyen eséllyel indulhatsz az eseteddel. Segít feltárni az elutasítás lehetséges okait, javaslatot tesz a teendőkre, és kikeresi számodra a legmegfelelőbb bankot és konstrukciót. Emellett segít a papírmunkában is, ami nagyban megkönnyíti és felgyorsítja a folyamatot. Gyakran olyan információkkal rendelkezik, amelyek egy átlagos hiteligénylő számára nem elérhetők, például az aktuális banki „akciókról” vagy kockázatvállalási hajlandóságról bizonyos esetekben.

Gondolkodj más ingatlanban

Ha az elutasítás oka az ingatlan fedezeti értékével vagy jogi státuszával kapcsolatos probléma volt, és ezt az adott ingatlannál nem tudod orvosolni (pl. a tulajdonos nem tudja rendezni a jogi problémát, vagy az értékbecslés túl alacsony és nincs plusz önerőd), akkor sajnos el kell gondolkodnod egy másik ingatlan megvásárlásán. Kereshetsz egy olcsóbb ingatlant (amihez kevesebb hitel kell), vagy egy olyat, ami a bank számára jobb fedezetnek minősül (pl. jobb állapotú, jobb elhelyezkedésű, jogilag tiszta). Bár ez érzelmileg nehéz lehet, néha ez az egyetlen járható út.

Várj és javítsd a helyzeted

Bizonyos esetekben a legjobb megoldás az, ha vársz egy kicsit, és ez idő alatt javítasz a helyzeteden. Ha KHR-es voltál, várj, amíg passzívvá válik a státuszod, vagy amíg letelik az 1 év a passzív státusz után (ekkor törlődik). Ha próbaidőn voltál, várd meg, amíg lejár. Ha a jövedelmed volt alacsony, próbálj több hónapon keresztül magasabb, igazolható jövedelmet elérni. Ha önerő hiányzott, szánj időt a megtakarításra. Néha néhány hónap vagy egy év elegendő lehet ahhoz, hogy a bank szemében sokkal hitelképesebbé válj.

Hogyan készülj fel a következő igénylésre?

Miután kiderítetted az elutasítás okát és megtetted a szükséges lépéseket, érdemes alaposan felkészülni a következő lakáshitel igénylésre, hogy az már sikerrel járjon.

Állítsd helyre a KHR-státuszod

Ha negatív bejegyzésed volt, rendezd a tartozást! Ha aktív voltál, a tartozás kifizetése után passzívvá válsz. Ha passzív voltál, várd meg az 1 évet a törléshez. Tarts tisztán a hiteltörténetedet, kerüld a nemfizetést!

Növeld a hitelképességedet

Ez több dolgot is jelenthet:

• Jövedelem növelése: Hivatalos, igazolható módon próbáld növelni a nettó jövedelmedet.
• Meglévő hitelek csökkentése/lezárása: Fizess vissza kisebb személyi hiteleket, zárd be a nem használt hitelkártyákat (vagy csökkentsd a keretüket), törlessz elő nagyobb hitelekből, ha van rá lehetőséged. Ez csökkenti a JTM mutatódat.
• Stabilitás mutatása: Ha gyakran váltottál munkahelyet, próbálj egy helyen hosszabb ideig maradni, vagy ha vállalkozó vagy, mutass stabilan növekvő bevételeket.

Gyűjts nagyobb önerőt

Minél nagyobb az önerőd, annál kisebb a bank kockázata, és annál jobb feltételeket kaphatsz. Próbálj meg legalább 20-30% önerőt összegyűjteni. Ha LTP-d van, azt is használd fel önerőként!

Készülj a dokumentációval

Mielőtt újra belevágsz, készítsd össze az összes szükséges dokumentumot: személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya, munkáltatói igazolás, bankszámlakivonatok, adóbevallás (ha vállalkozó vagy), tulajdoni lap, térképmásolat az ingatlanról, adásvételi előszerződés/szerződés. Ellenőrizd, hogy minden dokumentum érvényes és naprakész.

Kérj előzetes hitelbírálatot

Néhány bank lehetőséget ad előzetes hitelbírálatra. Ilyenkor a bank megvizsgálja a jövedelmedet és a hitelmúltadat (a KHR-t is), és egy nem kötelező érvényű ígéretet ad arra vonatkozóan, hogy körülbelül mekkora hitelösszegre lehetsz hitelképes. Ez segíthet felmérni az esélyeidet még azelőtt, hogy konkrét ingatlant találnál, és csökkenti a kockázatát annak, hogy egy már kiválasztott ingatlanra kapsz elutasítást.

Összefoglaló

A lakáshitel igénylés elutasítása kellemetlen, de nem reménytelen helyzet. Fontos, hogy ne add fel! Az első és legfontosabb lépés a miért megértése. Kommunikálj a bankkal, vizsgáld át a pénzügyeidet és a KHR-státuszodat. Ha az ok kiderült, tegyél meg mindent a helyzet orvoslására: javíts a jövedelmeden, csökkentsd a meglévő adósságaidat, gyűjts több önerőt, vonj be adóstársat, vagy akár keress másik bankot vagy ingatlant. Készülj fel alaposan a következő igénylésre, és ha bizonytalan vagy, fordulj hitelközvetítőhöz. Kitartással és megfelelő felkészüléssel nagy eséllyel sikerül majd megszerezned a vágyott lakáshitelt!

Gyakorlati összefoglaló tanács

• Ismerd meg az okot: Kérdezz rá a banknál, miért utasították el az igénylésedet.
• Ellenőrizd a KHR-t: Győződj meg róla, hogy nincs negatív bejegyzésed, vagy tudd, milyen státuszban vagy.
• Optimalizáld pénzügyeidet: Növeld a jövedelmed (hivatalosan!) és csökkentsd a meglévő adósságaidat a JTM javítása érdekében.
• Gyűjts önerőt: Törekedj legalább 20%, de inkább több önerőre.
• Vizsgáld az ingatlant: Győződj meg róla, hogy a kiválasztott ingatlan a bank számára elfogadható fedezet.
• Ne add fel egy banknál: Keress más bankokat is, ahol eltérőek lehetnek a feltételek.
• Kérj segítséget: Fordulj hitelközvetítőhöz, aki ismeri a banki gyakorlatokat.
• Légy türelmes: Néha időre van szükség a helyzet javításához.