Fix 3% kamat, első saját otthon – Minden, amit az Otthon Start lakáshitelről tudnod kell (példákkal, számokkal, GYIK-kel)
Az Otthon Start lakáshitel legfeljebb 50 millió forint, végig fix 3% kamattal, első saját ingatlan megszerzéséhez. Összefoglalom a feltételeket, árkorlátokat, önerőt, gyakorlati számításokat, a leggyakoribb kérdéseket és a CSOK Pluszhoz, illetve piaci hitelekhez viszonyított különbségeket.
2025. szeptember 1-jétől elérhető a legfeljebb 50 millió forintos, végig fix 3% kamatozású Otthon Start lakáshitel, amelyet kifejezetten első saját otthon megvásárlására vagy építésére találtak ki. A program nagy újítása, hogy nem követel házasságot vagy gyermekvállalást, egyedülállók is igényelhetik, miközben a feltételek több ponton szigorúak (ingatlanár- és négyzetméterár-korlát, önerő, múltbeli tulajdonlási feltételek).
Főbb feltételek, röviden
-
Kamat: végig fix, legfeljebb 3%.
-
Hitelösszeg: legfeljebb 50 millió Ft (első saját ingatlan megszerzésére/építésére).
-
Futamidő: legfeljebb 25 év.
-
Családi állapot: nem feltétel a házasság vagy gyermekvállalás.
-
Tulajdoni múlt: első lakástulajdon megszerzése – tipikus kivétel, ha az elmúlt 10 évben nem volt 50%-ot meghaladó tulajdonod (a részletszabályokat lásd lent).
-
Ingatlanár-korlát: lakásnál max. 100 millió Ft, családi háznál max. 150 millió Ft; négyzetméterár plafon: 1,5 millió Ft.
-
Önerő: legalább 10% (az értékbecslés szerinti érték alapján).
-
TB jogviszony: általános piaci gyakorlat szerint min. 2 év folyamatos jogviszony (bankonként eltérhet).
Tipp: az önerő 10% az értékbecslés szerinti értékre vonatkozik, nem a hirdetési árra – ha az értékbecslő kevesebbre taksálja a lakást, plusz önerőre lehet szükség. Ezt sokan csak a folyamat közepén tudják meg.
Jogosultság és „első lakás” – a leggyakoribb félreértések tisztázása
Első lakásnak az minősül, ha nem rendelkezel (vagy az elmúlt 10 évben nem rendelkeztél) 50%-ot meghaladó lakástulajdonnal. A program célja, hogy valóban első otthonhoz juttassa a jogosultakat, de léteznek kivételek (például kisebb tulajdoni hányad, öröklés speciális esetei). A banki előminősítés során ezeket tételesen vizsgálják.
Családi állapot: házasság és gyermekvállalás nem feltétel – ez különbözteti meg a CSOK Plusztól. Egyedül, élettársként vagy házasként is igényelhető.
Jövedelmi megfelelés: a bankok a jövedelmedhez mérik a vállalható törlesztőt (JTM-szabály). A 3% kamat miatt ugyanakkora jövedelem mellett nagyobb hitelösszeg férhet be, mint piaci kamatnál, de a JTM és az értékbecslés/önerő korlátai ettől még élnek. A 10% önerő alsó korlátját az MNB szabályozás módosítása is támogatja.
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
Ár- és négyzetméterár-korlát, mire figyelj az ingatlanválasztásnál?
-
Lakás: vételár legfeljebb 100 millió Ft
-
Családi ház/tanya/birtokközpont: vételár legfeljebb 150 millió Ft
-
Négyzetméterár plafon: 1,5 millió Ft/m²
Ezeket egyaránt érdemes már a keresésnél fejben tartani, mert a bank a forgalmi értéket és a négyzetméterárat is nézi. Ha egy lakás négyzetméterára meghaladja az engedett szintet, akkor hiába férnél bele a hitelkeretbe, nem lesz támogatható. Fontos: az adásvételi ár legfeljebb 20%-kal térhet el a forgalmi értéktől.
Mekkora a havi törlesztő? – Valódi, kerek számokkal
A 3% kamat végig fix – ez nagy előny kiszámíthatóság szempontjából. Íme néhány tipikus helyzet 25 éves futamidő mellett (tájékoztató számítás, banki ajánlat eltérhet):
-
30 millió Ft hitel: kb. 142 000 Ft/hó
-
40 millió Ft hitel: kb. 190 000 Ft/hó
-
50 millió Ft hitel: kb. 237 000 Ft/hó
Ugyanez 6,5% (piaci) kamat mellett:
-
30 millió Ft: kb. 203 000 Ft/hó
-
40 millió Ft: kb. 270 000 Ft/hó
-
50 millió Ft: kb. 338 000 Ft/hó
A különbség 50 milliónál ~100 ezer Ft havonta, ami 25 év alatt ~30 millió Ft megtakarításként jelenhet meg a teljes visszafizetésben. A 3% kamat tehát nem „pár ezer forintot” jelent – rendszerszintű eltérés a terhelésben.
CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés - promóció - Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. - promóció -
ÉrdekelGyakorlati példák – három valós élethelyzet
1) Egyedülálló vevő, 60 milliós lakás Budapesten
-
Vételár: 60 M Ft
-
Elvárt önerő (min. 10%): 6 M Ft (de az értékbecslés dönt!)
-
Igényelt hitel: kb. 54 M Ft → ~256 000 Ft/hó (3%, 25 év)
-
Kulcspont: ha az értékbecslő 58 M Ft-ra hozza ki az értéket, az önerőd rögtön 5,8 M Ft, nem 6 M – de mivel a vételár 60 M, lehet, hogy plusz önerő kell vagy alku az eladónál.
2) Fiatal pár, 95 milliós újépítésű lakás
-
Vételár: 95 M Ft (belefér a 100 M plafonba)
-
Négyzetméterár: figyelni kell az 1,5 M Ft/m² korlátra
-
Önerő: min. 9,5 M Ft
-
Hitel: kb. 50 M Ft → ~237 000 Ft/hó
-
Kulcspont: ha a négyzetméterár 1,6 M Ft, hiába vagy árplafon alatt, nem támogatható – másik ingatlan vagy alkudozás kell.
3) Család, agglomerációs családi ház, 145 milliós ár
-
Vételár: 145 M Ft (belefér a 150 M Ft házplafonba)
-
Önerő: min. 14,5 M Ft
-
Hitel: 50 M Ft felett piaci rész jöhet szóba (vagy több önerő)
-
Kulcspont: érdemes előminősítéssel kezdeni és több bank ajánlatát megnézni, mert a támogatott rész mellé a piaci rész feltételei, díjai jelentősen változhatnak bankonként.
Összehasonlítás: Otthon Start vs. CSOK Plusz vs. piaci lakáshitel
| Szempont | Otthon Start | CSOK Plusz | Piaci lakáshitel |
|---|---|---|---|
| Kamat | Fix 3% | Jellemzően 3% körül a támogatott rész | Piaci (változó/ fix, jóval magasabb lehet) |
| Családi feltétel | Nem kell házasság / gyermek | Házaspár + gyermekvállalás | Nincs |
| Célingatlan | Első saját lakás/ház (ár- és nm-ár plafon) | Lakáscélok gyermekvállalással | Széles körű |
| Max. összeg | 50 M Ft | Akár 50 M Ft | Banktól függ |
| Önerő | Min. 10% (értékbecslés alapján) | Banki szabályok szerint | Banki szabályok szerint |
| Kinek jó? | Első otthon vásárlás/építés, családi állapottól függetlenül | Gyermekvállalók, házaspárok | Akinek nem opció a támogatott hitel |
A legnagyobb különbség az Otthon Start és a CSOK Plusz között a családi feltétel: míg a CSOK Plusz kifejezetten házaspároknak/gyermekvállalóknak szól, az Otthon Start bárki számára nyitott, aki első otthonát veszi (a részletszabályok teljesítése mellett). Több banki oldalon is kiemelik: egy ügyletben akár kombinálható is lehet a támogatott konstrukció más termékekkel – ennek gyakorlati részleteit mindig az adott bank határozza meg.
Hogyan zajlik az igénylés? – Lépések röviden
-
Előminősítés: jövedelmi adatok, munkahely, TB jogviszony, hitelmúlt, adóstárs kérdése.
-
Ingatlan kiválasztása: ár- és négyzetméterár-korlát ellenőrzése.
-
Értékbecslés: ez hat a maximálisan hitelezhető összegre és az önerőre.
-
Szerződéskötés, folyósítás: a bank és az állami támogatás feltételeinek teljesülése után.
Tipp: legalább két-három banktól kérj előminősítést és díjtáblát. A 3% kamat adott, de a díjak, akciók, jóváírások között százezres különbségek lehetnek. Banki oldalak is hirdetnek külön jóváírásokat az Otthon Startra.
A leggyakoribb kérdések (GYIK)
1) Új és használt ingatlanra is jár a 3%?
Igen, a program célja első saját otthon megszerzése, új és használt lakásra, valamint építésre is felhasználható – az ár- és négyzetméterár-korlátok mellett.
2) Tényleg nem kell házasság vagy gyermekvállalás?
Igen, ez a program egyik fő újdonsága a CSOK Pluszhoz képest. Egyedülállók, élettársak és házaspárok egyaránt igényelhetik.
3) Mennyi önerő kell?
Legalább 10%, de az értékbecslés szerinti érték az irányadó, így túlárazott ingatlannál több önerő is kellhet.
4) Mit jelent az „első lakás”? Volt 25%-om egy lakásban, az számít?
A szabály a 50% feletti tulajdoni hányadra fókuszál az elmúlt 10 évben. Ha csak kisebb részed volt, az nem feltétlen kizáró ok, de a részleteket a bank és a jogszabályok alapján vizsgálják.
5) Mekkora lehet a lakás/ház ára és a négyzetméterár?
Lakásnál legfeljebb 100 M Ft, háznál 150 M Ft; a négyzetméterár legfeljebb 1,5 M Ft/m².
6) Milyen hosszú futamidőt válasszak?
A 3% kamat végig fix, ezért hosszabb futamidőnél kisebb a havi részlet, de tovább tart a visszafizetés. Ha a jövedelmed engedi, érdemes rövidebb futamidőt vállalni vagy rendszeres előtörlesztést betervezni.
7) Kombinálható a CSOK Plusszal?
Egyes bankoknál lehetséges egy ügyletben a támogatott konstrukciók kombinálása, de mindig az adott bank feltételei a mérvadók.
8) Mikortól elérhető?
A program 2025. szeptember 1. óta elérhető a bankoknál.
9) Mennyi TB jogviszony kell?
A piaci gyakorlat alapján jellemzően legalább 2 év folyamatos jogviszonyt kérnek.
10) Mi van, ha a kinézett ingatlan kicsit túlárazott, de alkuképes?
Az értékbecslés és a 20%-os eltérési korlát miatt egy túlárazott ingatlan könnyen bukhatja a támogathatóságot. Alkuval vagy másik ingatlannal érdemes próbálkozni.
Költségek a 3% kamaton túl – mire számíts?
-
Értékbecslés díja, közjegyző, földhivatali illeték – ezek bankonként eltérő akciókkal csökkenthetők (például jóváírás).
-
Számlanyitás és számlavezetés – gyakran feltétel a kedvezményhez.
-
Biztosítás – lakásbiztosítás és/vagy életbiztosítás kötése előírható.
A banki oldalaknál több helyen látszanak jóváírások az Otthon Start indítására (például Erste). Ezek reálisan több tíz-százezer forinttal is csökkenthetik a kezdeti terheket.
Kinek éri meg leginkább?
-
Első otthont vásárlóknak, akik beférnek az ár- és négyzetméterár-korlátokba, és vállalják az önerőt.
-
Akiknek fontos a kiszámítható, végig fix törlesztő.
-
Akiknek nincs (vagy nem vállalnak) gyermeket, és ezért a CSOK Plusz nem opció – vagy nem elég önmagában.
Ha ugyanazt az ingatlant piaci hitellel vennéd meg, a törlesztőd évekig havi százezrekkel lehet magasabb. A 3% kamat a fő „értékajánlat”.
Kulcslépések, ha komolyan gondolod
-
Előminősítés több banknál: tudd meg, mennyi az optimális hitelösszeg a jövedelmedhez és jövőbeli terveidhez.
-
Ingatlanszűrés korlátokkal: a négyzetméterár-plafont és a forgalmi érték–vételár 20%-os eltérési szabályt vedd komolyan.
-
Tervezd be az egyszeri költségeket (értékbecslés, közjegyző, illeték), és nézd meg a banki jóváírásokat.
-
Szerződés előtt számolj több forgatókönyvvel: hosszabb-rövidebb futamidő, későbbi előtörlesztések, jövedelemváltozás.
Rövid összevetés a piaci hitelekkel – miért ekkora a különbség?
A piaci hiteleknél a kamat gond nélkül lehet 6–8% körüli. Ugyanarra az 50 milliós összegre a törlesztő 3% mellett kb. 237 ezer Ft, 6,5% mellett kb. 338 ezer Ft. A különbség havi ~100 ezer Ft, ami 25 év alatt ~30 millió Ft többletkiadás. Ez nem apróság: a családi költségvetésben mozgásteret teremt, és csökkenti a kamatkockázatot is.
Gyakori buktatók – és hogyan kerüld el őket
-
Túl optimista „hirdetési árra” számolt önerő: az értékbecslés alacsonyabb értéke plusz önerőt kérhet. Megoldás: előzetes piaci összehasonlítás, alkulehetőség felmérése.
-
Négyzetméterár-plafon figyelmen kívül hagyása: könnyű belefutni frekventált helyen. Megoldás: már az első megtekintéskor m²-ár kalkuláció.
-
TB-jogviszony hézagok: bankonként eltérhet a megítélés. Megoldás: előminősítés, dokumentumok időben történő összeszedése.
Záró tanács (rövid)
Ha első otthonra készülsz, a fix 3% kamat ritka lehetőség: előminősítéssel kezdd, szűrd az ingatlanokat a négyzetméterár-korlát és az értékbecslés szemszögéből, és kérj több banktól díj- és jóváírás-összevetést – százezreket spórolhatsz már a szerződés napján.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
