Vehetünk fel jelzáloghitelt elidegenítési és terhelési tilalom esetén?
Az elidegenítési és terhelési tilalom – röviden ETT – sokszor jelenik meg egy hitelfelvétel során, ám a pontos jelentése nem közismert.
Az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanok tulajdoni lapján jelenhet meg, és, ha szerepel rajta, akkor a hitelfelvétel során problémákat okoz. A fedezetül felajánlott ingatlan ugyanis lényeges pont, hiszen ez határozza meg a felvehető hitelösszeget, ami az ingatlan piaci értékének maximum 80%-a lehet, de többnyire még ennél is alacsonyabb. Az elidegenítési és terhelési tilalom ezt az összeget csökkenti tovább, ami egy lakás megvásárlásához szükséges hitel – vagy akár egy szabad felhasználású jelzáloghitel – felvételét akár meg is akadályozhatja.
Egy jelzáloghitel igénylésekor ugyanis a ház értéke mellett más szempontok is fontosak, amelyeket a hitelbírálat során a bankok végigvesznek, megvizsgálnak, majd ezek alapján hozzák meg döntésüket; ilyenek például az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek. Ezek közül az ETT egy olyan teher, ami megnehezítheti a hiteligénylést, ám nem minden esetben eredményezi a hitelkérelem automatikus elutasítását.
Az elidegenítési és terhelési tilalom lényege
Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonos bizonyos jogait korlátozza; ha ez szerepel a tulajdoni lapon, akkor az ingatlan nem értékesíthető, illetve nem jegyezhető be rá más teher – így például jelzálogjog sem –, vagyis nem ajánlható fel hitel fedezeteként.
Az elidegenítési és terhelési tilalmat bejegyezhetik szerződés alapján, például jelzáloghitelnél a tulajdonos hozzájárulásával, így a bank javára a jelzálogjog mellé ez is bejegyzésre kerül, de eltartási szerződés esetén is bejegyezhetik, és így az eltartó jogait biztosítja, emellett pedig akár bírósági határozat és jogszabály alapján is rákerülhet az elidegenítési és terhelési tilalom egy ingatlanra, például biztosíthatja az öröklési jogot az örökös javára.
Az ETT szerepe hitelfelvételnél
A pénzintézetek a jelzáloghitelek fedezeteként tehermentes ingatlant várnak el, az elidegenítési és terhelési tilalom pedig teher, tehát ez alapján elvileg nem lehet ilyen ingatlanra jelzáloghitelt igényelni, azonban ez nem ennyire egyértelmű; mint szinte mindig, most is akadnak kiskapuk.
A hiteligénylés sikerességéhez két út vezet: vagy lekerül az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdoni lapról, vagy a teher jogosultja járul hozzá a hitelfelvételhez. Az előbbi a jobb, hiszen egyrészt minden bank elismeri, másrészt egyértelmű helyzetet teremt, de nem mindig van rá lehetőség, ráadásul sokszor épp a teher lekerülése a hitelfelvétel célja is.
A hitelkiváltás során például elvileg gondot okozna az ETT, ám a lényege miatt nem jelent akadályt, ha ugyanis a hitelbírálat pozitív, akkor az új hitelből automatikusan kiegyenlítésre kerül a régi tartozás, ezáltal pedig a régi kölcsönhöz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom is lekerül a fedezetül szolgáló ingatlan tulajdoni lapjáról.
A második eset – vagyis, ha az ETT jogosultja járul hozzá a hitelfelvételhez – már sokkal bonyolultabb, hiszen több lehetőség is fennállhat. Előfordulhat például, hogy az állam az ETT jogosultja, de lehet a bank, amelytől a következő kölcsönt igényelnénk, vagy egy másik pénzintézet, sőt, akár magánszemély is lehet.
Az állam többnyire valamilyen lakástámogatás esetén jegyez be elidegenítési és terhelési tilalmat, de megadhatja az engedélyt az új hitelfelvételéhez, ha a meglévő és az új terhek összege nem haladja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100%-át.
Ha az ETT jogosultjától szeretnénk újabb hitelt felvenni, akkor a hozzájárulás formális, hiszen nyilván megadja az engedélyt saját magának egy pénzintézet, ha az nem sérti a belső szabályait.
Ha viszont egy másik banktól igényelnénk kölcsönt úgy, hogy az ingatlan tulajdoni lapján szerepel az elidegenítési és terhelési tilalom, akkor szinte biztos, hogy az ügylet nem fog sikerülni. Ekkor csak az elidegenítési és terhelési tilalom törlése a járható út, ami csak a hitelkiváltás lehet. Ebben az esetben lehet szó arról, hogy a hitel kiváltásához szükséges összegen felül még egy szabadon felhasználható összeg is szerepeljen a hitelszerződésben.
Ha az ETT jogosultja egy magánszemély – például eltartási szerződés jogosultja –, akkor nem minden bankhoz fordulhatunk kölcsönért, de, ha mégis, akkor szigorú feltételeknek kell megfelelni. Ilyen esetekben a nyilatkozat mellett a hozzájáruló személynek adóstársként, vagy kezesként szerepelnie kell a hitelügyletben.
Összességében tehát az ETT nem feltétlenül akadálya egy hitelfelvételnek, de megbonyolíthatja azt.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
