Milyen hitelekhez szükséges közjegyző és mikor nem?

2025.09.17.

Szerző: Ujvári Krisztina

Utoljára módosítva: 2025. szeptember 17. 12:05

Nem minden hitelhez kell közjegyző, de ahol a bank az azonnali végrehajthatóságot és a biztos megtérülést szeretné, ott jellemzően közjegyzői okirat készül. Végigvesszük, mely hiteltípusoknál szokás kötelezően vagy gyakorlatilag mindig közjegyzőhöz menni, mikor elhagyható, mennyibe kerül, és hogyan tudod elkerülni a felesleges köröket.

A közjegyzői okirat nem „díszpecsét”: közvetlenül végrehajtható (pereskedés nélkül), ha a kötelezett nem teljesít. A bank szemszögéből ez gyors, kiszámítható kockázatkezelés. A te szempontodból ez plusz költség és egy extra kör, cserébe sokszor jobb kondíció (magasabb összeg, alacsonyabb kamat, gyorsabb folyósítás) érhető el, mert a bank kockázata csökken. A kulcs tehát: nem a jogszabály írja elő minden esetben, hanem a bank belső kockázati politikája és a fedezet jellege dönti el, kell-e közjegyző.

Rövid fogalommagyarázat – a lényeg egy bekezdésben

• Közjegyzői okirat (közokirat): közjegyző által elkészített és aláírt dokumentum, amely tartozáselismerést, kötelezettségvállalást, jelzálogjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot stb. tartalmazhat.

• Azonnali végrehajthatóság: ha a tartozás esedékes és nem fizetsz, a hitelező bírósági per nélkül kérheti a végrehajtást a közokirat alapján.

• Biztosítékok: jelzálogjog ingatlanon, gépjárművön, óvadék (zárolt pénz/értékpapír), kezesség, engedményezés (pl. biztosítási összeg), illetve egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozat.

Milyen hitelekhez szükséges közjegyző?

1) Jelzáloghitel (lakásvásárlás, építés, felújítás)

Gyakorlat: a bankok túlnyomó többsége közjegyzői okiratba foglalja a hitelszerződést (vagy legalább a tartozáselismerést és azonnali végrehajthatóságot).
Miért? Nagy összegek, hosszú futamidő, ingatlanfedezet. A közokirat a banknak gyors jogérvényesítést ad, ha gond van.
Mellékhatás: a jelzálogszerződés és a tulajdoni lapra bejegyzés külön eljárás — ez lehet ügyvédi ellenjegyzéssel is, de sok bank egy csomagban kéri a közjegyzőnél, hogy minden okirat egységes és vitamentes legyen.

Minimum, amire számíts: személyes megjelenés (adós, adóstárs, kezes, zálogkötelezett), személyazonosító okmányok, bankszerződés-tervezet, ingatlan-azonosítók.

2) Babaváró, CSOK+, otthonteremtési konstrukciók

Gyakorlat: a bankok döntő része kötelezően közjegyzői okirathoz köti a folyósítást.
Miért? Speciális állami feltételek, visszafizetési kötelezettségek változó élethelyzeteknél (pl. gyermekvállalási vállalás nem teljesül). A közokirat itt is az azonnali jogérvényesítést biztosítja.

3) Nagyobb összegű személyi kölcsön (tipikusan 3–5 millió Ft felett)

Gyakorlat: bankfüggő. Sok pénzintézet közjegyzői tartozáselismerést kér; kisebb összegeknél gyakran nem kötelező.
Indok: fedezet nélküli hitel, a bank kockázata magasabb — az okirat csökkenti.

4) Adósságrendező/hitelkiváltó kölcsön

Gyakorlat: jellemzően közjegyző; különösen ha több hitelt konszolidálsz, magasabb összeggel.
Logika: a bank egy mozdulattal szeretné érvényesíteni az új tartozást, ha fizetési gond keletkezik.

5) Vállalkozói hitelek (Kkv, egyéni vállalkozó)

Gyakorlat: gyakran megkövetelik a közokiratot (tartozáselismerés, kezességvállalás, zálog).
Miért? Céges struktúrák, biztosítékok kombinációja, változó cash-flow — a hitelező jogérvényesítése így gyorsabb.

6) Gépjárműfedezetes hitelek (autóhitel, flottafinanszírozás)

Gyakorlat: vegyes. Ha lízing (tulajdon a finanszírozónál), ritkább a közjegyző. Ha hitel és a kocsi a te tulajdonod záloggal, gyakoribb a közokirat.
Tipp: lízingnél a tulajdonjog a finanszírozónál „erősebb biztosíték”, ezért sokszor nincs szükség közjegyzőre.

7) Gyorskölcsönök, hitelkártya, folyószámlahitel

Gyakorlat: általában nem kérnek közjegyzőt.
Miért? Kisebb keretek, rövidebb futamidő, online igénylés. A bank kockázatát magasabb kamat, alacsonyabb hitelkeret, scoring-kompenzáció kezeli.

Mikor nem szükséges közjegyző?

• Mikrohitel, hitelkártya, folyószámlahitel: elektronikus vagy papíralapú magánszerződéssel, közokirat nélkül.

• Kis összegű személyi kölcsön: több banknál elhagyható, ha a belső scoring és jövedelem elbírja.

• Lízing (jármű/berendezés): a finanszírozó tulajdonjoga miatt gyakran nincs szükség közokiratra.

• Óvadékkal (zárolt pénzzel) erősen fedezett kölcsön: előfordul, hogy a bank megelégszik a fedezeti struktúrával.

Fontos: A fenti „nem szükséges” kategóriák nem jogi tilalmak: a bank bármikor dönthet úgy, hogy mégis kér közjegyzőt (kockázat, ügyfélminősítés, összeg, futamidő, múltbeli hitelmúlt alapján).

Közjegyzői kör: mit ír alá az ügyfél valójában?

• Tartozáselismerő nyilatkozat azonnali végrehajthatósággal (esedékesség + nemfizetés = végrehajtható).

• Jelzálogjog alapítása ingatlanra (önálló okirat vagy a közokirat része).

• Kezesi nyilatkozat (készfizető kezesség) közokiratban.

• Engedményezési/óvadéki megállapodás releváns részei.

• Adóstársi/zálogkötelezetti hozzájárulások.

A közjegyző azonosít, figyelmeztet a jogkövetkezményekre, és egységes, hibátlan formába önti a dokumentumot. Ezért szeretik a bankok: vitás esetben a forma támadhatatlan.

Mennyi idő és mennyibe kerül?

Időzítés

• Időpontfoglalás után a közjegyző előre bekéri a szerződés-tervezetet és az adatok egy részét.

• Az aláírás a helyszínen 30–90 perc (ügylet- és személyszámtól, mellékletektől függően).

• Jelzálognál ezt követi a földhivatali bejegyzés (nem a közjegyzői iroda intézi minden esetben, bank/ügyvéd/közjegyzői csomag függvénye).

Költségek – realista sávok

A közjegyzői díj ügyértékhez, oldalszámhoz, példányszámhoz és a felek számához kötött; tartalmazhat okiratszerkesztést, tanúsítványt, másolatokat, illetékeket.

• Kisebb, fedezet nélküli személyi kölcsön: jellemzően tízezres nagyságrend.

• Jelzáloghitel nagyobb összeggel, több kötelezettel: több tízezer–néhány százezer forint.

• Vállalati ügyletek sok melléklettel: akár százezres–félmillió feletti is lehet.

Pénzmentő tippek:

1. Oldalszám-csökkentés: mellékletek okos strukturálása, felesleges ismétlések elhagyása.

2. Példányszám optimalizálás: csak annyi hiteles másolatot kérj, amennyi tényleg kell.

3. Szereplők rendezése: ha lehet, egy időpontban menjen minden kötelezett (külön jegyzőkönyv külön költség).

4. Adatpontosság: előre ellenőrzött személyi és ingatlanadatokkal elkerülöd az utólagos módosítás díját.

Gyakorlati példák – életszerű helyzetek

Példa 1: Első lakás 45 millió Ft-ért, 30 milliós hitellel

A bank közjegyzői okiratot kér: tartozáselismerés + jelzálog + kezesség (ha van). Az aláíráson jelen van az adós és az adóstárs, valamint a tulajdonostárs mint zálogkötelezett. A földhivatali bejegyzést a bank szerződött partnere intézi. Nélkülözhető-e a közjegyző? Gyakorlatilag nem: a bank ebben a szegmensben rutinszerűen előírja.

Példa 2: 2,5 millió Ft személyi kölcsön, stabil jövedelemmel

A bank kockázati szabályzata alapján nem kér közjegyzőt. Online szerződéskötés, e-aláírás, gyors folyósítás. Mi változtatná meg? Ha gyengébb a scoring, magasabb az összeg vagy hosszabb a futamidő — ilyenkor bekérhetik a közokiratot.

Példa 3: Hitelkiváltás 7 millió Ft-tal, adósságrendezés

A bank közjegyzői tartozáselismerést ír elő, mert több előző kötelezettséget váltasz ki, és szeretné az azonnali jogérvényesítést, ha újra elcsúsznál a fizetéssel. Alternatíva? Ritkán adnak felmentést; esetleg erősebb biztosíték (óvadék) vagy kisebb összeg.

Példa 4: Autó finanszírozása – lízing kontra hitel

Lízing: a finanszírozó a tulajdonos, ezért sokszor nincs közjegyző, a birtoklás feltételeit a lízingszerződés rendezi.
Autóhitel zálogjoggal: a bank kérhet közjegyzőt, főleg magasabb összegnél, mert a jármű gyorsan mobilizálható, és fontos a gyors végrehajtás.

Példa 5: Kkv beruházási hitel gépbeszerzésre

A bank közokiratba foglalja a tartozáselismerést, a készfizető kezességeket és a zálogot (gépre, készletre). A cég ügyvezetője és a magánkezest adó tulajdonos is megjelenik a közjegyzőnél. Miért szigorúbb? Mert több biztosíték rétegződik, és a bank nem akar később formakifogásokkal küzdeni.

Összehasonlítás: közjegyzős hitel vs. alternatívák

Közjegyzői okiratos hitel vs. „sima” magánszerződéses hitel

• Pro a banknak: per nélkül végrehajtható → kisebb kockázat.

• Pro az ügyfélnek: a bank hajlandó lehet kedvezőbb feltételekre (összeg, kamat, rugalmasság).

• Kontra az ügyfélnek: plusz költség, személyes megjelenés, időpontfoglalás.

Jelzáloghitel vs. óvadékos személyi kölcsön

• Jelzálog: nagy összeg, hosszú futamidő, szinte mindig közjegyző.

• Óvadékos személyi kölcsön: ha jelentős zárolt fedezet van (pénz/értékpapír), a bank olykor nem kér közjegyzőt, mert a fedezet könnyen érvényesíthető.

Hitel vs. lízing

• Hitel: te vagy a tulajdonos, a bank zálogjogos → gyakrabban közjegyzős.

• Lízing: finanszírozó a tulajdonos, te használod → ritkább a közjegyző, mert a tulajdonjog önmagában erős biztosíték.

Közjegyző vs. ügyvédi ellenjegyzés

• Közjegyzői okirat: közvetlen végrehajthatóság.

• Ügyvédi ellenjegyzés: magas bizonyító erő, de nem automatikusan végrehajtható; per szükséges lehet.

• Banki gyakorlat: nagyobb kockázatú/fedezetes ügyleteknél a közokirat a standard.

Dokumentumlista – mit vigyél a közjegyzőhöz?

• Személyes okmányok: személyi igazolvány/útlevél, lakcímkártya, adóazonosító jel.

• Szerződéstervezet és feltételek: banktól kapott végleges verzió.

• Ingatlanhoz kapcsolódó adatok: helyrajzi szám, tulajdoni hányad, használati megállapodás (ha van), házastársi hozzájárulás.

• Biztosítékok iratai: kezes(ek) adatai, jármű forgalmi, CASCO/biztosítás adatai, óvadék igazolása.

• Egyéb nyilatkozatok: jövedelemigazolások, vagyonnyilatkozat, bankszámlaszám, levelezési adatok.

Gyakori hibák: elírt nevek/születési adatok, régi lakcím, téves helyrajzi szám, eltérő családi névhasználat, hiányzó házastársi nyilatkozat. Ezek mind költséges új időpontot eredményezhetnek.

Tárgyalási tippek – mikor alkudhatsz a közjegyzői kötelezettségen?

• Kisebb összeg + erős jövedelem: érdemes rákérdezni, elengedhető-e a közokirat.

• Erősebb fedezet: óvadék, biztosítás engedményezése, magas önerő — néha kiváltja a közjegyzőt.

• Hitelcél módosítása: lízingre váltás autó esetén, ha az kondícióban nem jelent hátrányt.

• Bankválasztás: intézményközi eltérések vannak; egyes bankok több, mások kevesebb ügyletnél kérik.

GYIK – Gyakran ismételt kérdések

1) Kötelező jogszabály szerint közjegyzőhöz menni jelzáloghitelnél?

Általános, hogy a bank kéri, de nem minden esetben jogszabályi kötelezés: ez jellemzően banki kockázati elvárás. A gyakorlat viszont azt mutatja, hogy lakáshiteleknél szinte mindig közjegyzői okirat készül.

2) Elég lehet ügyvédi ellenjegyzés?

Bizonyító erőt ad, de nem ad azonnali végrehajthatóságot. A bankok ezért preferálják a közjegyzői okiratot a nagyobb, fedezetes vagy kockázatosabb ügyleteknél.

3) Mennyibe kerül a közjegyző?

Ügyértékfüggő és a dokumentum összetettségétől függ. Reálisan tízezrektől néhány százezer forintig terjedhet. Érdemes előre tételes díjajánlatot kérni.

4) Kell-e mindenkinek megjelenni?

Igen: adós, adóstárs, kezes, zálogkötelezett — mindenki, aki nyilatkozik. Meghatalmazás lehetséges, de gyakran személyes megjelenést kér a bank (különösen jelzálognál).

5) Online intézhető?

A folyamat egy része digitális lehet, de az azonosítás és aláírás jellemzően személyes jelenlétet kíván (esetenként minősített e-aláírás mellett készülhet elektronikus közokirat, de ez irodánként eltér).

6) Elutasíthatom a közjegyzőt és kérhetek „sima” szerződést?

Megpróbálhatod, de a bank elutasíthatja az igényt vagy kevésbé kedvező feltételeket adhat. Alternatíva lehet más bank választása.

7) Mi történik, ha elírás van az okiratban?

Az okiratot kijavítják vagy módosítják, de ez új időpontot és többletköltséget hozhat. Ezért fontos az adatok előzetes ellenőrzése.

8) Kiváltható a közjegyző óvadékkal vagy biztosítással?

Előfordul, de nem szabály: bankonként változik. Nagyobb összegnél ritkán engednek közjegyző nélkül.

Rövid ellenőrzőlista

• Tudom-e, hogy a választott bank mely hitelnél kéri biztosan a közjegyzőt?

• Mekkora az összeg és a futamidő — indokolja-e a kockázat a közokiratot?

• Van-e erős fedezet (óvadék, magas önerő, biztosítás), ami kiválthatja?

• Össze tudom gyűjteni egyszerre minden kötelezettet az aláírásra?

• Kértem tételes díjajánlatot a közjegyzőtől (oldalszám, példányszám, mellékletek)?

• Ellenőriztem minden adatot (név, anyja neve, cím, helyrajzi szám, rendszám, cégadatok)?

Záró tanács

Alapelv: minél nagyobb az összeg és minél hosszabb a futamidő, annál valószínűbb, hogy a bank közjegyzői okiratot kér. Ezt nem érdemes csak „plusz teherként” nézni: gyakran jobb feltételek ára, és vitánál mindkét felet védi a tiszta, hibátlan forma. Kérj előzetes díjajánlatot, készülj adatpontosan, és ha közjegyző nélkül szeretnél hitelt, tárgyalj alternatív fedezetről vagy nézz körül más banknál — így időt, pénzt és idegeskedést spórolsz.