Wekerle Plusz használt lakásra: tényleg megéri az 5 százalékos hitel a piaci lakáshitel helyett?
A használt lakásra elérhető Wekerle Plusz 5 százalékos kamata kedvező lehet, de a piaci hitelekkel szembeni előnye már nem minden ügyfélnél egyértelmű. A bentlakási kötöttség, az ingatlanár-korlátok és a banki díjak együtt döntik el, melyik finanszírozási forma ad jobb értéket.
A Wekerle Plusz használt lakásra évi fix 5 százalékos kamattal érhető el, ami első látásra egyértelműen kedvezőbbnek tűnik a piaci lakáshiteleknél. A különbség azonban jóval kisebb, mint az új lakásokra biztosított 3 százalékos támogatott kamat esetében, miközben a programhoz ötéves bentlakási kötelezettség, életkori és ingatlanérték-korlátok is kapcsolódnak. Emiatt egy használt lakást vásárló ügyfélnél már nem elegendő azt vizsgálni, melyik konstrukció kamatlába alacsonyabb. A döntést a kamatmegtakarítás, a szabadság elvesztésének alternatívaköltsége, az induló banki díjak és a későbbi élethelyzet-változás kockázata együtt határozza meg.
Az 5 százalékos kamat előnye kisebb, mint amekkorának elsőre látszik
A Wekerle Plusz használt lakás vásárlására legfeljebb 50 millió forintos hitelt kínál, maximum 25 éves kamattámogatott időszakkal és fix 5 százalékos ügyfélkamattal. Ez továbbra is kedvezőbb a jelenlegi piaci lakáshitelek jelentős részénél, ahol a kamatszint jellemzően magasabban helyezkedik el. A különbség azonban már nem több száz bázispont, mint a 3 százalékos új-lakás finanszírozásnál, hanem jóval szűkebb sávban mozoghat. Emiatt a havi törlesztőrészletben jelentkező előny is mérsékeltebb. Nagy hitelösszeg és hosszú futamidő mellett ez így is több millió forintos teljes megtakarítást eredményezhet, kisebb hitelnél azonban már sokkal közelebb kerülhet egymáshoz a két finanszírozási forma.
A puszta kamatkülönbség ráadásul nem azonos a teljes költségkülönbséggel. A Wekerle Plusznál és a piaci lakáshiteleknél egyaránt számít a THM, az értékbecslés, a közjegyzői költség, a számlavezetési feltétel és az esetleges banki jóváírás. A bankok a Wekerle Plusznál is versenyezhetnek induló díjelengedéssel vagy kapcsolódó kedvezményekkel, de a szűkebb állami kamattámogatási mozgástér miatt nem biztos, hogy ugyanolyan agresszív akciók jelennek meg, mint egyes piaci hiteleknél. Egy 5 százalékos támogatott hitel ezért bizonyos banki promóciók mellett kisebb tényleges előnyt adhat, mint amit a kamatláb önmagában sugall. A két terméket minden esetben ugyanarra a hitelösszegre és futamidőre kell összevetni.
Tipp: a használt lakást vásárló ügyfélnek legalább három finanszírozási forgatókönyvet érdemes kiszámítania. Az első a Wekerle Plusz 5 százalékos kamattal, a második egy versenyképes piaci lakáshitel aktuális árazással, a harmadik pedig kisebb hitelösszeggel és magasabb önerővel készüljön. Így láthatóvá válik, hogy a támogatás mekkora valódi havi cash-flow előnyt ad, és mennyi kamat takarítható meg a teljes futamidő alatt. Ha a különbség csak mérsékelt, a Wekerle Pluszhoz kapcsolódó életviteli kötöttségek pénzügyi értéke is nagyobb súlyt kap a döntésben.
Az ötéves bentlakás a kamatkedvezmény rejtett ára lehet
A Wekerle Pluszból vásárolt ingatlanban öt évig életvitelszerűen kell lakni, és ebben az időszakban a lakás bérbeadása vagy más célú hasznosítása nem megengedett. Ez sok saját otthont kereső fiatal számára nem okoz gyakorlati problémát, ha hosszabb időre ugyanazon településen tervez. Más helyzetben azonban a kötöttség pénzügyi értékkel rendelkezik. Egy külföldi munkalehetőség, másik városban kapott állás vagy összeköltözés esetén a tulajdonos nem feltétlenül tud ugyanúgy reagálni, mint egy piaci lakáshitellel finanszírozott ingatlannál. A támogatott kamatért cserébe tehát az első években csökken a lakás használatának rugalmassága.
Ez különösen egyedülálló vagy pályájuk elején járó vásárlóknál jelent strukturális kockázatot. Az ilyen élethelyzetben nagyobb az esélye annak, hogy néhány éven belül megváltozik a munkahely, a párkapcsolati helyzet vagy a lakhatási igény. Egy piaci hitelnél az ingatlan későbbi bérbeadása sok esetben természetes megoldás lehet arra, hogy a tulajdonos máshová költözzön, miközben megtartja az eszközt. A Wekerle Plusz öt éves bentlakási szabálya ezt a mozgásteret szűkíti. Ha a támogatásból származó éves kamatmegtakarítás viszonylag kicsi, ezt a rugalmassági veszteséget különösen indokolt pénzügyi költségként kezelni.
Fontos: a Wekerle Plusz 18 és 45 év között igényelhető, ugyanakkor nem feltétele házasság, gyermekvállalás vagy többéves TB-jogviszony. Ez olyan igénylők számára is megnyithatja a támogatott finanszírozást, akik egy korábbi konstrukcióból valamely jogosultsági feltétel miatt kiestek. A könnyebb belépési szabály azonban nem jelenti azt, hogy a bank hitelbírálata lazább lenne. A JTM korlát, a KHR-státusz, a jövedelem stabilitása és az ingatlan fedezeti értéke változatlanul meghatározza a ténylegesen felvehető összeget. A támogatási jogosultság tehát csak az első kapu, a finanszírozhatóságot továbbra is a bank dönti el.
Az ingatlan korlátai miatt sem minden használt lakás finanszírozható
A Wekerle Plusz nem használható korlátlan értékű használt ingatlan vásárlására. A program négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forintos értékhatárt alkalmaz, miközben lakás esetében 100 millió, egylakásos lakóépületnél jellemzően 150 millió forintos felső vételár érvényes. Ezek a korlátok elsősorban Budapest és néhány magasabb árszintű agglomerációs térség egyes ingatlanjainál válhatnak bírálati sarokkővé. Egy jó elhelyezkedésű, kisebb budapesti lakás például úgy is kieshet a programból, hogy teljes vételára messze a 100 millió forintos plafon alatt van. A négyzetméterár-korlát ezért önálló szűrőként működik.
A banki értékbecslés ettől független második korlátot képez. A jogszabályi vételár-plafonba beleférő ingatlant a bank még értékelheti alacsonyabb összegre, ami növelheti a szükséges önerőt. A támogatott kamat nem változtat a hitelfedezeti arány logikáján: a bank nem kizárólag azt vizsgálja, mennyit hajlandó fizetni a vevő, hanem azt is, mennyit ér az ingatlan fedezetként. Ha a vételár és a banki forgalmi érték között jelentős különbség van, azt az ügyfélnek saját forrásból kell finanszíroznia. A Wekerle Plusz így olcsóbb hitelt biztosíthat, de egy túlárazott ingatlant nem tesz bankképesebbé.
Az 5 százalékos konstrukció akkor mutatja legerősebb oldalát, ha az ingatlan biztosan belefér a program korlátaiba, a vásárló hosszabb időre ugyanott tervezi az életét, és a hitelösszeg kellően nagy ahhoz, hogy a piaci kamathoz képest jelentkező különbség érdemi legyen. Kisebb hitelnél, bizonytalan élethelyzetnél vagy a négyzetméterár-limithez közeli ingatlannál már indokolt a piaci hitel párhuzamos vizsgálata. A piaci konstrukció magasabb kamata ugyanis több szabadsággal párosulhat, és egyedi banki kedvezményekkel a tényleges költségkülönbség tovább szűkülhet. A támogatott termék ezért nem automatikusan, hanem csak megfelelő ügyfél- és ingatlanprofil mellett jobb választás. A kamat önmagában nem helyettesíti az élethelyzeti és ingatlanpiaci elemzést.
A gyakorlati döntés első lépéseként a vásárlónak ellenőriznie kell az életkort, a tulajdoni előéletet, a kiválasztott ingatlan vételárát és négyzetméterárát, majd banki előminősítéssel meg kell határozni a reálisan elérhető hitelösszeget. Ezután ugyanarra az összegre és futamidőre szükséges bekérni egy Wekerle Plusz és legalább egy versenyképes piaci lakáshitel teljes költségét. A két konstrukció havi törlesztőjének különbségét éves és teljes futamidős szinten is indokolt kiszámítani. Ezzel párhuzamosan értékelni kell annak valószínűségét, hogy öt éven belül költözés, bérbeadás vagy más élethelyzeti változás válik szükségessé. Ha ez reális forgatókönyv, a támogatott kamat megtakarítását a korlátozott rugalmassággal együtt kell értékelni. Az adásvételi döntést csak ezután célszerű a konkrét hitelhez kötni.
A következő lépés a banki ajánlatok összevetése, mert az azonos 5 százalékos ügyfélkamat mellett is eltérhet a THM, az induló költség, a számlafeltétel és az ügyintézés sebessége. A hitelösszeget nem célszerű automatikusan az 50 millió forintos maximumig növelni csak azért, mert kedvezményes finanszírozás áll rendelkezésre. A havi törlesztés után maradó nettó cash-flow-nak lakásfenntartási költség, váratlan javítás és több havi likviditási tartalék mellett is pozitívnak kell maradnia. Ha a piaci hitel havi többletköltsége csekély, miközben az ügyfél számára fontos a bérbeadás vagy a költözés szabadsága, a drágábbnak tűnő finanszírozás összességében racionálisabb is lehet. Ha viszont az öt éves bentlakás eleve megfelel az életpályának, a támogatott 5 százalékos kamat tartós és kiszámítható előnyt adhat. A Wekerle Pluszt használt lakásra akkor érdemes választani, ha a kamatmegtakarítás mellett a program korlátozásai is illeszkednek a következő legalább öt év reális élethelyzetéhez.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
