Első lakásvásárlás 2025-ben: 12 buktató, ami milliókba kerülhet
Az első lakás nem az alkuasztalnál dől el, hanem a tervezésnél. Mutatjuk a leggyakoribb hibákat — költségterv, hitelstratégia, műszaki és jogi kontroll — és a lépéseket, amelyekkel biztos kézzel vásárolhatsz.
Az első lakásvásárlás sikere a tervezőasztalon dől el
Sokan hiszik, hogy az első otthon megvétele főleg az alkudozásról szól. A valóságban a siker kulcsa a jó előkészítés: a bruttó költségterv (nem csak a vételár), a hitelstratégia (előminősítés, kamatkockázat), a műszaki állapot és a jogi feltételek alapos ellenőrzése. Ha ezek közül bármelyik kimarad, az nem kellemetlen apróságot, hanem több milliós kockázatot jelenthet. A 2025-ben elérhető, fix 3%-os kamatozású, első otthonhoz kötött termék (Otthon Start) sokaknak lehet megoldás, de csak akkor, ha a feltételek és korlátok egyértelműek, és a pénzügyi tartalék is megmarad.
Az alábbi útmutató a leggyakoribb hibákat veszi sorra, elmagyarázza a valódi kockázatot, konkrét példákat mutat, és összehasonlítja a lehetséges finanszírozási utak előnyeit-hátrányait. A cél: magabiztos, számokon alapuló döntés.
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
1) „Csak a vételár számít” – a hiányos költségterv
A hiba: A hirdetési árra fókuszálsz, és elsiklasz az egyszeri, de valós tételek felett: ügyvédi díj, földhivatali illetékek, értékbecslés, közvetítői díj, költözés, bútorozás, alap gépesítés, festés, kisebb hibajavítások, biztosítás, közműátírás, első havi közös költség, parkoló/tároló felára.
Gyakorlati példa: Egy 62 millió forintos lakásnál teljesen reális, hogy 2–3 millió forinttal nő a belépési költség, mire beköltözöl. Ez nem extra fényűzés, csak az alapok.
Megoldás: Készíts bruttó költségtervet, ami a szerződéskötéstől a beköltözésig minden tételt tartalmaz. A bruttó költség felett legyen külön puffer is (lásd később).
Tipp: Írj szobánkénti listát (világítás, függöny, karnis, polc, szerelvények). Ezzel gyakran több százezer forint rejtett tétel kerül felszínre már a tervezésnél.
2) Előminősítés nélkül foglalózni
A hiba: Fizetsz foglalót, majd a bank más feltételekkel vagy kisebb összeggel hitelez. Az adásvételi szerződésed pedig nem tartalmaz védőzáradékot.
Következmény: Ha nem teljesítesz, a foglaló elúszhat.
Megoldás: Még piacra lépés előtt kérj több banktól előminősítést, és az adásvételbe kerüljön be finanszírozási feltétel, hogy hitel elutasítása esetén a foglaló visszajárjon.
3) Kamatkockázat félreértése
A hiba: A legalacsonyabb induló törlesztő miatt rövid kamatrögzítést választasz.
Gyakorlati példa: 40 millió forint hitel 25 évre, rövid rögzítéssel: már egy mérsékelt kamatemelkedés is 15–20% törlesztőugrást okozhat. Ez a családi kasszát megboríthatja.
Megoldás: Mindig nézd meg a három számot: induló törlesztő, legrosszabb forgatókönyv szerinti törlesztő, teljes visszafizetés. Ha érzékeny a költségvetésed, válassz hosszabb kamatrögzítést, vagy ha jogosult vagy, vizsgáld meg a teljes futamidőre fix 3% körüli kamatot biztosító lehetőséget (lásd később).
4) Minden forintot önerőbe tolni – tartalék nélkül
A hiba: A teljes megtakarításodat beteszed önerőként, és beköltözés után nincs mozgástér váratlan kiadásra (kazáncsere, elektromos főelosztó csere, vizesedés).
Gyakorlati példa: Egy-egy ilyen tétel 300–800 ezer forint azonnal.
Megoldás: Az elvárt minimális önerő csak alsó korlát. A vásárlás után is maradjon 3–6 havi törlesztő + rezsi tartalék.
5) A helyszín alulértékelése
A hiba: Csak a négyzetmétert és az eladási árat nézed; kimarad a közlekedés, szolgáltatások, a környék jövője.
Gyakorlati példa: Két azonos árú lakás közül a jobb lokáció gyakran 5–10%-kal jobban tartja az értékét és gyorsabban eladható.
Megoldás: Nézd meg a környék munkaerőpiaci és közlekedési kapcsolatait, a tervezett fejlesztéseket és a környező utcák átlagos eladási idejét. Ha később váltani szeretnél, a likviditás többet ér pár plusz négyzetméternél.
6) Műszaki állapot alábecsülése
A hiba: Nincs alapos bejárás, hiányzik a célzott kérdéssor (vezetékek kora, falnedvesség, nyílászárók állapota, fűtésrendszer, elektromos hálózat terhelhetősége).
Megoldás: Vigyél magaddal szakembert, kérj írásos hibajegyzéket, és ha a hibák költségei jelentősek, áralku vagy feltétel az adásvételben (pl. javítás a birtokbaadásig). (A műszaki kontroll fontosságát a forrás is kiemeli a „műszaki vizsgálat elmaradása” mint tipikus hiba kapcsán.)
7) Társasházi dokumentumok átnézése nélkül dönteni
A hiba: Kimarad a közgyűlési jegyzőkönyvek, a házirend, a tervezett felújítások és a tartalék áttekintése. Lehet, hogy hamarosan nagy felújítás jön (liftek, tető, gépészet), amit a közös költség emelése vagy eseti befizetés finanszíroz.
Megoldás: Kérd ki a legutóbbi 2–3 év jegyzőkönyveit és beszámolóit, kérdezz rá a hátralékokra és a peres ügyekre. (A forrás a társasház állapotának ellenőrzését mint kötelező kontrollt hangsúlyozza.)
8) Pontatlan szerződés: jogcímek, finanszírozási záradék, tehermentesítés
A hiba: Nem tisztázott a foglaló/előleg/bánatpénz jogcíme, hiányzik a finanszírozási feltétel, nincs pontos tehermentesítési menetrend, és bizonytalan a birtokbaadás napja.
Megoldás: Ügyvéd által készített, precíz adásvételi szerződés. Rögzítsétek: finanszírozási záradék; jelzálog/teher törlésének menete; birtokbaadás napja; közmű- és kulcsátadás feltételei; a lakás kiürítettsége. A forrás kifejezetten említi, hogy a pontatlan szerződés gyakori buktató.
9) Hitelstratégia nélkül bankot választani
A hiba: A „legolcsóbb havi” alapján döntesz, anélkül hogy a teljes visszafizetést és a kamatkockázatot összevetnéd.
Megoldás: Készíts összehasonlítást:
-
Fix, hosszú rögzítésű piaci hitel: magasabb induló törlesztő, de kiszámíthatóbb.
-
Rövid rögzítés: alacsony induló törlesztő, magasabb kockázat.
-
Fix 3% körüli, első otthonra célzott konstrukció (ha jogosult vagy): alacsony, stabil kamat, szigorú feltételek és ingatlanparaméter-korlátok.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. - promóció - CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 200 000 Ft bónusz* + online igénylés - promóció -
Érdekel10) Az Otthon Start félreértése: nem mindenkinek, nem minden ingatlanra
Lényeg röviden: Államilag támogatott, fix 3% kamat, első saját otthon megszerzéséhez. Tipikus feltételek és korlátok: legfeljebb 50 millió Ft hitelösszeg, max. 25 év futamidő, min. 10% önerő, az ingatlan értéke lakásnál legfeljebb 100 millió Ft, négyzetméterár plafon 1,5 millió Ft/m², legalább 2 év folyamatos TB-jogviszony.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
-
Ha kiszemelted egy 110 milliós lakást, vagy a m²-ár 1,6 millió fölé megy, nem fér be.
-
Ha nincs meg a 2 év folyamatos TB, vagy a 10% önerő után nem marad tartalék, előbb pénzügyi alapot kell építeni.
Mikor jó választás? Ha a fenti három kérdésre (ingatlan- és m²-korlát, TB, tartalék) igen a válasz, és első lakásod veszed, a fix kamat érzéketlenebbé tesz a piaci változásokra.
11) Biztosítások elhanyagolása
A hiba: Lakásbiztosítás nélkül átvenni az ingatlant, vagy a hiteled törlesztését teljesen védtelenül hagyni.
Megoldás: A lakásbiztosítás a birtokbaadással egy napon induljon; jövedelembiztosítás akkor releváns, ha a törlesztőd a havi bevételed jelentős részét viszi. (A forrás kiemeli a biztosítások szerepét a záró ellenőrzőlistában.)
12) Projektidő helyett sprint: kapkodás a döntésnél
A hiba: Időnyomás alatt vállalsz be szerződési és műszaki kockázatot.
Megoldás: Kezeld a lakásvásárlást projektszerűen: ütemezett bejárások, dokumentumellenőrzés, pénzügyi döntések és szerződéskötés rendezett sorrendben. (A forrás összegzése is a projekt-szemléletet hangsúlyozza.)
Gyakorlati példák: három tipikus vevői helyzet, számokkal
A) „Kézben van az ár, majd lesz hitel” – a foglaló drága lecke lehet
Zsófi és Bence 60 millióért találnak lakást. 3 millió foglalót letesznek, előminősítés nélkül. A bank 52 millió helyett csak 48 milliót adna, mert az értékbecslés konzervatívabb. A hiányzó 4 milliót nem tudják előteremteni, a szerződésben pedig nincs finanszírozási záradék. Következmény: a foglaló veszhet. Tanulság: előminősítés a piacra lépés előtt, és szerződésben feltétel.
B) „Alacsony induló törlesztő kell” – később jön a sokk
Péter 40 milliót venne fel 25 évre. Rövid kamatrögzítést választ. Egy kamatemelkedés miatt 15–20%-kal nő a törlesztő, a családi költségvetés feszes. Tanulság: számold a legrosszabb forgatókönyvet is; ha érzékeny a büdzsé, válts hosszabb rögzítésre vagy vizsgáld meg a fix 3% körüli opciót, ha jogosult vagy.
C) „Beleférünk a 10% önerőbe” – de nincs tartalék
Anna és Márk élesre húzzák a 10% önerőt. Beköltözés után a kazán feladja; 600 ezer forint azonnal kellene. Hitelkártya és folyószámlahitel kombinációjával hidalnak, drágán. Tanulság: önerő mellett is kell 3–6 havi puffer.
Összehasonlítás: első otthon finanszírozása 2025-ben
Az alábbiakban összefoglaljuk, hogyan érdemes mérlegelni a főbb lehetőségeket első lakásnál. A cél nem az, hogy „melyik a legjobb”, hanem az, hogy melyik illik a helyzetedhez.
Fix 3% körüli, első otthonra célzott konstrukció (ha jogosult vagy)
Előnyök:
-
Végig fix, alacsony kamat → kiszámítható törlesztő.
-
A piaci kamatmozgások kevésbé érintenek.
Hátrányok / korlátok:
-
Ingatlanérték- és m²-ár plafon, max. hitelösszeg, min. önerő, TB-jogviszony elvárás.
-
Szűkebb ingatlankör, több az adminisztratív ellenőrzés.
Kinek jó? Aki első lakást vesz, belefér a keretekbe, és a stabil törlesztőt többre értékeli, mint a maximális választékot.
Hosszú kamatrögzítésű piaci lakáshitel
Előnyök:
-
Szélesebb ingatlankör, nincs m²-plafon.
-
Kiszámítható törlesztő a rögzítés idején (10–20 év vagy teljes futamidő).
Hátrányok:
-
Induló kamat jellemzően magasabb, mint a támogatott konstrukciónál.
-
Bankonként eltérő díjak, szigorú jövedelmi elvárások.
Kinek jó? Aki a kiszemelt ingatlannal nem fér be a támogatott korlátokba, és fontos számára a stabilitás.
Rövidebb rögzítésű piaci lakáshitel
Előnyök:
-
Alacsonyabb induló törlesztő.
Hátrányok:
-
Kamatkockázat: emelkedő kamatkörnyezetben érzékeny a törlesztő.
-
Hosszú távon könnyen drágább lehet.
Kinek jó? Csak azoknak, akik tudatosan vállalják a kockázatot, és képeznek extra tartalékot.
Személyi kölcsön „rásegítés” önerőhöz vagy áthidalásra
Előnyök:
-
Gyors, ingatlanfedezet nélkül is igényelhető.
-
Rugalmas felhasználás (pl. felújítás, bútor).
Hátrányok:
-
Kamatban jellemzően magasabb, mint a jelzáloghitel.
-
Adósságteher nő; a jelzáloghitel felvehető összege csökkenhet.
Kinek jó? Átmeneti, kisebb összegű hiány pótlására, nem hosszú távú alaptervként. (A forrás oldala széles termék-kínálatot kezel, de első otthonhoz a jelzáloghitel az alap, a személyi kölcsön csak tudatos kiegészítés lehet.)
Ellenőrzőlista a szerződés előtt
-
Pénzügyek
-
Bruttó költségterv elkészült (minden egyszeri tétel).
-
3–6 havi törlesztő + rezsi puffer félretéve.
-
Több bankos előminősítés a kézben.
-
Hitelstratégia kiválasztva (fix 3% célzott konstrukció / hosszú rögzítésű piaci / stb.).
-
Ingatlan
-
Műszaki bejárás szakemberrel, írásos hibajegyzék.
-
Társasházi dokumentumok (jegyzőkönyvek, beszámolók, felújítási tervek, tartalék).
-
Környék: közlekedés, szolgáltatások, fejlesztési tervek, átlagos eladási idő.
-
Szerződés
-
Pontos jogcím (foglaló/előleg/bánatpénz), finanszírozási feltétel rögzítve.
-
Jelzálog/teher törlésének menetrendje és birtokbaadás napja.
-
Közmű- és kulcsátadás, kiürítettség vállalása.
Két rövid, de nagy hatású tanács
Tipp #1 – Háromszám-teszt minden hitelnél: Induló törlesztő, vészforgatókönyv szerinti törlesztő, teljes visszafizetés. Ha a második fáj, ne a legalacsonyabb indulót hajszold, hanem a stabilitást.
Fontos #2 – Tartalék a szerződés része: A 10% önerő nem cél, hanem küszöb. A szerződéskötés feltétele legyen, hogy a puffered a tranzakció után is megmarad.
Összefoglalva: Hogyan lesz a költözés öröm, nem kompromisszum?
Három dolgot tegyél rendbe, mielőtt aláírsz:
-
Bruttó költség + puffer: ne csak a vételárat számold, és hagyj 3–6 havi tartalékot.
-
Hitelstratégia: előminősítés több banktól, kamatkockázat mérése a háromszám-teszttel; ha első lakás és beleférsz, vizsgáld meg a fix 3% körüli opciót.
-
Műszaki + jogi kontroll: szakértői bejárás, társasházi papírok, precíz szerződés finanszírozási záradékkal.
Ha ezt a három területet tudatosan kezeled, az első lakásvásárlás nem szerencsejáték lesz, hanem jól menedzselt projekt — és a beköltözés valóban az örömről szól majd.
Rövid összefoglaló tanács
Az első lakásnál terv és tartalék nélkül nincs jó üzlet. Készíts bruttó költségtervet, kérj előminősítést, válassz a kockázattűrésedhez illő hitelt, és ne hagyd ki sem a műszaki, sem a jogi ellenőrzést. Így nemcsak jó áron vásárolsz, hanem biztonságosan is.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
