Előtörlesztés és végtörlesztés Otthon Startnál – megéri, mikor és hogyan?

A lakáshitel drága akkor is, ha a havi törlesztés kezelhető. A teljes visszafizetés döntően azon múlik, mennyi ideig tartod a hitelt és mekkora tőkét hagysz kamatozni a banknál. Az Otthon Start keretében felvett hiteleknél – mint minden jelzáloghitelnél – az előtörlesztés (a tőke egy részének rendkívüli visszafizetése) és a végtörlesztés (a teljes tartozás egyösszegű lezárása) a két legjobb eszköz a teljes kamatteher lefaragására.

A kérdés nem az, „megéri-e”, hanem az, mikor és hogyan éri meg leginkább. Ehhez ismerned kell a díjplafonokat, az akciókhoz kapcsolódó visszafizetési feltételeket, a részleges és teljes törlesztés hatását a futamidőre és a havi teherre, valamint az időzítés finom trükkjeit.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

THM3,04%Kamat: 3,00%

Futamidő60 - 300 hó

Hitelösszeg1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

• Első lakásvásárlásra
• Házasságtól és gyermekvállalási tervektől független
• Maximális kölcsönösszeg 50 millió Ft
• A kamat a teljes futamidő alatt fix 3%

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztés

Előtörlesztési információ:

Akció részletei

- promóció -

CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel

Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés

THM3,04% - 3,11%Kamat: 2,95%

Futamidő60 - 300 hó

Hitelösszegmax. 50.000.000 Ft

• Induló díj akcióval **
• Végig fix kamatozással: 2,95%
• Akár 10% önerővel***

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	65000 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Változó
Kamatperiódus:	5 év
Éves kamat:	2.95 %

Előtörlesztés

Előtörlesztési információ:

Akció részletei

- promóció -

Mi a különbség az előtörlesztés és a végtörlesztés között?

• Előtörlesztés (részleges): a fennálló tőkéből fizetsz vissza egy összeget szerződéses törlesztési napon kívül. Kétféle elszámolás lehetséges:

  1. futamidő rövidítése – a havi törlesztés marad, az évek száma csökken;

  2. törlesztőrészlet csökkentése – a futamidő változatlan, de lejjebb megy a havi részlet.

• Végtörlesztés (teljes): egy összegben rendezed a teljes fennálló tartozást és a zárással kapcsolatos díjakat; a jelzálogjog törlését kérheted.

Lényeg: ugyanannyi előtörlesztett összeg többet ér, ha futamidőt rövidítesz, mert kevesebb időre marad kamatozó tőke.

Díjplafonok és költségelemek – mivel számolj?

Az elő- és végtörlesztésnek jellemzően van díja. A pontos mértéket a szerződés és a banki hirdetmény tartalmazza, és jogszabályi korlátok is léteznek. A gyakorlatban a díj legtöbbször a rendkívülien visszafizetett tőke bizonyos százaléka, és van, hogy minimum összeget is meghatároznak. Emellett előfordulhat:

• Technikai zárási díj / adminisztrációs költség

• Fedezetkezelési díj (például végtörlesztésnél a törlési folyamat adminisztrációjára)

• Közjegyzői és földhivatali költségek (végtörlesztés utáni törlésnél)

Irányelv a tervezéshez: számolj néhány tized–pár százalék közötti előtörlesztési díjjal, és vizsgáld meg, van-e díjmentes ablak (például évente egyszer kisebb összegig), vagy kedvezményes feltétel. A konkrét számot mindig a szerződésed és a hatályos hirdetmény adja meg.

Tipp – díjplafon ellenőrzése: mindig kérd el a hatályos hirdetményt és a költségjegyzéket. Nézd meg, hogy a díj a befizetett tőke hány százaléka, és van-e minimális összeg. Így el tudod dönteni, mekkora előtörlesztésnél hatékony a díj/kamatmegtakarítás aránya.

Akciók és visszafizetési feltételek – apró betű, nagy tét

Sok akció – például értékbecslés, számlavezetés, folyósítási díj elengedése – feltételhez kötött. Tipikus kikötések:

• Visszafizetési kötelezettség: ha a hitelt rövid időn belül (például 1–3 év) elő- vagy végtörleszted, az elengedett akciós díjakat utólag vissza kell fizetni.

• Számlahasználati elvárás: meghatározott jóváírás, kártyahasználat. Ha nem teljesül, a kedvezményt a bank visszaterheli.

• Csomagfeltételek: biztosítás, megtakarítási termék fenntartása meghatározott ideig.

Miért fontos? Mert egy „ingyenes” akció visszafizetése könnyen kielégíti vagy meghaladhatja az előtörlesztés díját. Előbb számolj, csak utána fizess be.

Gyakorlati megközelítés:

1. Írd össze az akciók listáját és a kapcsolódó visszafizetési időablakot.

2. Tedd mellé a tervezett elő- vagy végtörlesztés összegét és időpontját.

3. Számold ki: kamatmegtakarítás – előtörlesztési díj – akció-visszafizetés – admin költség. Ha a végeredmény pozitív és kellően nagy, zöld jelzés.

Részleges vs. teljes törlesztés – melyik hoz többet?

A döntéshez nézzük meg a hatást számokban. (A példák a módszert mutatják; a saját szerződésed kamatai, díjai ettől eltérhetnek.)

Példa 1 – Részleges előtörlesztés: törlesztőrészlet csökkentése

• Kezdeti hitel: 25 millió Ft, 20 év futamidő

• Átlagos kamatszint példában: 5,5%

• Havi részlet: ~171 972 Ft

• 5 év után fennálló tőke: ~21,05 millió Ft

Ekkor 3 millió Ft előtörlesztést fizetsz, és változatlan futamidőt kérsz.

• Új havi részlet: ~147 500 Ft

• Becsült kamatmegtakarítás a hátralévő időre: ~1,41 millió Ft

• Ha az előtörlesztési díj 1% (30 ezer Ft), a nettó nyereség ~1,38 millió Ft.

Mikor jó? Ha a készpénzáramlás a fontos (például babavárás, vállalkozás indítása), és a havi terhet szeretnéd biztosan csökkenteni.

Példa 2 – Részleges előtörlesztés: futamidő rövidítése

Ugyanaz a helyzet, de a havi részlet marad, a bank rövidíti a futamidőt.

• Új hátralévő futamidő: ~143 hónap (≈ 3 évvel rövidebb)

• Becsült kamatmegtakarítás: ~3,29 millió Ft

• 1% díj mellett a nettó nyereség ~3,26 millió Ft.

Tanulság: az idő a legdrágább. Ugyanazzal a 3 millió Ft-tal több mint kétszer annyi kamatot spórolsz, ha futamidőt rövidítesz, mintha a havi részletet csökkentenéd.

Példa 3 – Végtörlesztés 7 év után

• Fennálló tőke 7 évnél: ~19,14 millió Ft

• Hátralévő kamat az eredeti ütemezés szerint: ~7,69 millió Ft

• Ha most végtörlesztesz, ennyi kamatot nem fizetsz meg.

• 1% zárási/előteljesítési díj mellett (kb. 191 ezer Ft) a nettó megtakarítás még mindig ~7,5 millió Ft.

Mikor jó? Ha nagy összegű likvid pénzed van (örökség, ingatlaneladás), és nem vállalsz magasabb hozamú, de kockázatos befektetést.

Időzítés – mikor a legjobb?

Az időzítés három tényező miatt döntő:

1. Kamatperiódus
   Fix kamatperiódus végén sok bank rugalmasabb az elszámolásban. Több esetben könnyebb, olcsóbb az előtörlesztés vagy a szerződésmódosítás. A gyakorlat: ha pár héttel a kamatforduló előtt törlesztesz be, a tőke hamarabb kezd el kisebb kamatot termelni.

2. Havi törlesztési nap
   Az előtörlesztést érdemes a hónap elején jóváíratni, mert a bank a kamatot a naptári napok alapján számolja. Minél hamarabb csökken a tőke, annál kevesebb időre fizetsz kamatot.

3. Akciók visszafizetési ablaka
   Ha még nem telt le az akciókhoz kapcsolódó kötelező fenntartási idő, várj a határidőig, vagy kalkuláld be az akciók visszafizetését. Sokszor 1–3 hónap halasztás milliókat érhet hosszú távon.

Fontos: az egyes bankok bejelentési határidőt írnak elő (például X nappal a jóváírás előtt). Mindig időben jelezd az összeget és a dátumot, különben a következő hónapra csúszhat az elszámolás.

Hogyan zajlik az elő- vagy végtörlesztés lépésről lépésre?

1. Összeg és cél meghatározása: mekkora összeget tudsz most befizetni, és a cél a futamidő rövidítése vagy a részletcsökkentés.

2. Költségek bekérése: kérj írásos kalkulációt a banktól a díjról, az esetleges akció-visszafizetésről, és a jóváírás várható napjáról.

3. Bejelentés: add meg a pontos összeget és jelezd, hogy melyik elszámolási módot kéred.

4. Utalás / befizetés: mindig a bank által megadott technikai számlára és közleménnyel.

5. Új ütemezés: kérd el az új törlesztési tervet, és ellenőrizd, hogy a kért módon (rövidítés vagy részletcsökkentés) készült-e.

6. Végtörlesztésnél: intézd a törlési engedélyt, közjegyzői és földhivatali lépéseket; ellenőrizd a biztosítások (lakásbiztosítás, életbiztosítás) megszüntetésének vagy módosításának menetét.

Előtörlesztés vagy befektetés? – hozam vs. kamat logikája

A döntés kulcsa: a biztos kamatmegtakarítás (a hiteled kamata) vs. a bizonytalan hozam (megtakarítási termékek). Szempontok:

• Nettó hozam: a megtakarítási termék adózása, költségei után mennyi a várható hozam?

• Kockázat: fix kamatú hitel biztos „negatív hozama”, míg a befektetési hozam bizonytalan.

• Likviditás: előtörlesztett pénz „bent ragad” a tőkében; tartalékot mindig hagyj.

• Időhorizont: rövid távon a biztos kamatmegtakarítás sokszor felér a prudens befektetési hozammal.

Döntési vázlat:

• Ha a nettó, kockázattal korrigált hozamod várhatóan alacsonyabb, mint a hiteled effektív kamatszintje + előtörlesztési díj hatása, törlessz elő.

• Ha számottevően magasabb és a kockázat vállalható, maradhat a pénz befektetésben – de közben legalább évente egyszer érdemes kisebb összeget mégis előtörleszteni a kockázat csökkentésére.

Összehasonlítás más megoldásokkal

1) Hitelkiváltás vs. végtörlesztés és új hitel

• Hitelkiváltás: a régi hitelt új, kedvezőbb kamatozásúval váltod ki. Költség a közjegyző, értékbecslés, földhivatal, folyósítás. Akkor jó, ha az új kamat érdemben alacsonyabb, és a teljes költség pár éven belül megtérül.

• Végtörlesztés + új hitel: ritkábban éri meg, mert két teljes folyamat költségeit futod végig. Csak akkor reális, ha közben jelentősen nőtt a fedezet értéke és extra pénzügyi szabadságot hoz.

2) Személyi kölcsönből előtörlesszek?

• Gyors és fedezet nélküli, de drágább. Akkor lehet értelme, ha rövid távú akció-visszafizetési ablakot akarsz kivárni, és biztos vagy benne, hogy hetek-hónapok alatt vissza is fizeted a személyi kölcsönt. Tartós finanszírozásnak nem alkalmas.

3) Szabad felhasználású jelzálog vs. részleges előtörlesztés

• Ha likviditás kell, sokan a meglévő ingatlanra vesznek fel szabad felhasználású jelzálogot. Ez jellemzően drágább, mint a célhitel. Ha közben az eredeti hiteledet nem rövidíted, a teljes kamatteher összeadódik. Általában jobb a célhitel tőkéjét lefaragni, és a likvid igényt külön, rövidebb távon rendezni.

Különleges esetek – mire figyelj?

• Részleges előtörlesztés és kamatperiódus-váltás együtt: előfordul, hogy a bank újraáraz. Kérj előre két kalkulációt: a törlesztés előtti és utáni kamatra is.

• Deviza- vagy árfolyamkitettség: ha a jövedelmed és a hiteled devizaneme eltér, a végtörlesztés árfolyamkockázatot zárhat le.

• Eladás előtti végtörlesztés: adásvételnél jellemző a közvetlen végtörlesztés a vevő vételárából. Időben kérd ki a végtörlesztési igazolást és a törlési engedély feltételeit, hogy a földhivatali folyamat ne tartsa fel az átírást.

• Előtörlesztés támogatásból: egyes támogatásoknál (például családtámogatás) a felhasználási szabályok szigorúak. Csak úgy törlessz, ahogy a támogatási feltételek engedik.

Két gyors tipp a gyakorlatból

1. Mindig kérd a futamidő rövidítését első körben. Ha később mégis alacsonyabb havi részlet kell, akkor kérj módosítást – a korán „megfogott” kamatmegtakarítás már a tiéd marad.

2. Tervezd meg az éves előtörlesztési ciklust. Ha évente egyszer, következetesen törlesztesz elő (például bónusz, adó-visszatérítés, 13. havi bér), a teljes futamidő akár évekkel rövidülhet.

Döntési fa – rövid, gyakorlati ellenőrzőlista

1. Van legalább 3–6 havi tartalékod? Ha nincs, előbb azt építsd fel.

2. Ismered az előtörlesztési díjadat? Kérd be írásban.

3. Vannak akciók, amiket vissza kell fizetni? Számold ki, mikor jársz jobban.

4. Mi a célod? Futamidő rövidítése (max. spórolás) vagy részletcsökkentés (cash-flow).

5. Mi az időzítés? Kamatforduló, havi törlesztési nap, bejelentési határidő.

6. Mibe tennéd a pénzt, ha nem törlesztesz? Valós, adózott hozam vs. hitelkamat.

7. Kértél új törlesztési tervet? Csak aláírt és visszaigazolt ütemezés után dőlj hátra.

Összegzés – mit érdemes megjegyezni?

• Az előtörlesztés és a végtörlesztés biztos megtakarítás, mert a kamatot a hátralévő időre nem fizeted meg.

• A futamidő rövidítése adja a legnagyobb hozamot ugyanarra az összegre.

• A díjplafonok és akciók visszafizetési feltételei megeszik a hasznod egy részét – számolj előre.

• Az időzítés (kamatforduló, havi törlesztési nap) hónapok kamatát teheti zsebre vagy veheti el.

• Előtörlesztés vs. befektetés: hasonlítsd össze a biztos kamatmegtakarítást a nettó, kockázatos hozammal.

Rövid összefoglaló tanács

Először tőkét vágj, és időt rövidíts. Kérj írásos költségkalkulációt, időzíts kamatfordulóra, és ha lehet, a részleges előtörlesztést mindig futamidő-rövidítéssel kérd – így hozod ki a legtöbbet az Otthon Start hiteledből.