Dinamikus lakásár-emelkedés: megjelent az MNB átfogó áttekintése
A 2024-es év végén a magyar lakáspiac gyorsuló áremelkedést mutatott, országosan 15,1%-os növekedéssel. A növekedés mögött a kamatcsökkenés, a reáljövedelmek emelkedése és a befektetési kereslet áll. A következő évben mérsékeltebb áremelkedés várható.
Az elmúlt évek tendenciáit figyelembe véve kirajzolódik, hogy a hazai lakáspiac a 2022-es visszaesést követően 2023-ban stabilizálódott, majd 2024-ben újra gyorsuló pályára állt. 2024 negyedik negyedévében a magyar lakáspiacon minden településtípuson jelentős áremelkedés volt tapasztalható, folytatva az év korábbi szakaszában megfigyelt élénkülést. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss lakásárindexe alapján a növekedés mértéke országos szinten, Budapesten, a vidéki városokban és a községekben is meghaladta az előző negyedév ütemét.
A lakásárak alakulása 2024 negyedik negyedévében
Az MNB adatai szerint 2024 IV. negyedévében:
- Budapesten a lakásárak 4,5 százalékkal emelkedtek negyedéves alapon, ami éves szinten 14,3 százalékos növekedést eredményezett. Ez gyorsulást jelent a harmadik negyedévi 13,1 százalékos éves dinamikához képest.
- A vidéki városokban a negyedéves áremelkedés 2,9 százalék volt, az éves növekedési ütem 13,8 százalékra gyorsult a korábbi 11,9 százalékról.
- A községekben szintén emelkedtek az árak: 3,2 százalékos negyedéves növekedést regisztráltak, amely éves szinten 18,4 százalékos drágulásnak felel meg.
- Országos átlagban a lakásárak 3,4 százalékkal nőttek negyedéves alapon, az éves emelkedés mértéke pedig 15,1 százalék volt.
Régiós különbségek
A régiós bontás alapján a városi lakásárak minden térségben emelkedtek (egyedül a Dél-Dunántúl stagnált), de az ütemben jelentős eltérések mutatkoztak:
- Dél-Alföldön kiemelkedő, 6,2 százalékos negyedéves drágulás következett be.
- Közép-Dunántúl és Észak-Magyarország városaiban is dinamikus volt az áremelkedés (3,5% és 3,6%).
- Nyugat-Dunántúlon, Észak-Alföldön és Pest vármegyében viszont mérsékeltebb, 1,5-2,3 százalékos növekedés zajlott.
Éves szinten a legtöbb régióban 12-14 százalék közötti városi lakásár-emelkedést tapasztaltak, azonban:
- A dél-dunántúli városok éves dinamikája szerényebb volt (+10,2%),
- Míg a dél-alföldi városok éves szinten közel 20 százalékkal drágultak.
Az országos átlag: nominális és reál értelemben
A lakásárak országos átlagát bemutató aggregált MNB lakásárindex szerint:
- Nominális értéken 2024 IV. negyedévében negyedéves szinten 3,4 százalékos áremelkedés következett be.
- Éves nominális növekedés: 15,1 százalék.
- Reálértéken a lakásárak éves szinten 10,9 százalékkal nőttek, ami az inflációval korrigált érték.
Ez utóbbi adat azt jelzi, hogy az ingatlanok reálértéke is érdemben bővült, nem csupán nominális áremelkedés történt.
A korábbi évek tendenciái
Ahhoz, hogy megértsük a 2024-es számokat, érdemes röviden áttekinteni az elmúlt évek lakáspiaci folyamatait.
- 2020-2021: A COVID-19 járvány idején a lakáspiac rövid időre megtorpant, majd az alacsony kamatkörnyezet és az otthonteremtési programok hatására újra felfutott.
- 2022: A kamatemelések, a gazdasági bizonytalanságok és az inflációs sokk hatására jelentősen lelassult a lakásárak növekedése, sőt egyes régiókban stagnálás vagy mérsékelt csökkenés is előfordult.
- 2023: A piaci alkalmazkodás és a stabilizálódó makrogazdasági környezet következtében újraindult a lakásár-emelkedés, de mérsékelt ütemben.
- 2024: A kamatok csökkenése, a reáljövedelmek növekedése és a javuló hitelkínálat hatására jelentős mértékben gyorsult az árnövekedés.
Összességében 2024 negyedik negyedéve a lakásárak dinamikus növekedésének időszakaként vonult be, különösen a kisebb településeken és bizonyos régiókban.
Mi hajtotta a lakásárakat felfelé?
A 2024-es áremelkedés mögött több tényező húzódik meg:
- Kamatcsökkenés: A jegybanki alapkamat fokozatos mérséklése újra elérhetőbbé tette a lakáshiteleket.
- Reáljövedelmek növekedése: Az infláció lassulásával együtt a lakosság vásárlóereje javult.
- Befektetési szempontok: A bizonytalan pénzügyi környezetben sokan kerestek inflációálló befektetési formát, így a lakóingatlanok továbbra is vonzónak számítottak.
- Kínálati korlátok: Az építőipari költségek magas szinten maradtak, és az új projektek száma mérséklődött, ami szűkítette az elérhető kínálatot.
Ezek a kilátások a 2025-ös évre
A 2024 végén tapasztalt trendek alapján 2025-ben is folytatódhat a lakásárak növekedése, bár az üteme várhatóan mérséklődik.
- A várakozások szerint a kamatkörnyezet további enyhülése ösztönzőleg hat majd a keresletre.
- A kínálati oldal azonban továbbra is szűkös maradhat, különösen az új építésű lakások piacán.
- A gazdasági növekedés stabilizálódása szintén támogathatja a lakáspiaci aktivitást.
Mindemellett a hitelképesség, a háztartások eladósodottsága és az általános makrogazdasági kockázatok (például a külső sokkok) is befolyásolhatják a jövőbeni ármozgásokat.
Összefoglalva
A 2024-es év végén a magyar lakáspiac erőteljes áremelkedést mutatott, különösen Budapesten és a kisebb településeken. Az MNB adatai szerint az árak országosan 15,1%-kal emelkedtek, és a reálértékük 10,9%-kal nőtt. A növekedést több tényező, mint a kamatcsökkenés, a reáljövedelmek emelkedése és a lakóingatlanok iránti befektetési kereslet támogatta. Az építőipari kínálat szűkössége is hozzájárult az árak növekedéséhez. 2025-ben mérsékeltebb ütemű áremelkedés várható, mivel a kamatkörnyezet enyhülése továbbra is hatással lesz a keresletre, ugyanakkor a kínálati oldalon lévő korlátok is befolyásolják a piaci dinamizmust.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
