Lakáshitel hosszú futamidőre – mikor jó választás?
A lakáshitelek futamideje általában hosszú. A magas hitelösszeg miatt gyakran kénytelenek is vagyunk hosszabb futamidőt választani. A hosszabb futamidő viszont magasabb költségekkel jár. De mikor jó választás a lakáshitel hosszú futamidőre? Megnéztük.
Amikor muszáj hosszú futamidőt választani
A futamidő hosszát az igényelt kölcsön összege és a jövedelmünk is meghatározza. A jövedelmünk maximális terhelhetőségét a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató, a JTM határozza meg. A törvény nem engedi ugyanis, hogy 500 ezer forint havi nettó jövedelem alatt a jövedelmünk felénél nagyobb törlesztő részletet válasszunk. Ez ugyanakkor csak egy alapszabály, a lakáshitelekre szigorúbb előírások vonatkoznak, és azt is tudnunk kell, hogy a bankok gyakran jóval a megengedett százalék alatt hiteleznek.
A jövedelmünk meghatározza a maximális törlesztő részlet nagyságát, így egy adott hitelösszegnél máris kijön az a futamidő, aminél rövidebbet nem kérhetünk. Hosszabb futamidő választására van ugyan lehetőségünk, de a növekvő költségek miatt alaposan meg kell fontolni a hosszabb futamidőt.
Adóstárs bevonásával is csökkenthetjük a futamidő hosszát, hiszen ilyenkor a bank az adós és az adóstárs jövedelmével együttesen számol, így lehetségessé válik egy rövidebb futamidő. Az adóstárs bevonása tehát jó ötlet lehet, de számolnunk azzal is, hogy akár van adóstársuk, akár nincs, a részleteket a saját jövedelmünkből kell kifizetnünk.
Milyen konstrukciónál jó a hosszú futamidő
Egy konstrukció van, amikor jó választás a hosszú futamidő, ez pedig a kamatmentes kölcsön. A Babaváró kölcsön a feltételek teljesülése esetén akár 20 évig kamatmentes marad, és bár a Babaváró egy szabad felhasználású kölcsön, lakásvásárlásra is fordíthatjuk.
A lakáshitel konstrukciók közül a CSOK hitel lehet kamatmentes, és bár jól hangzik az akár 15 milliós kamatmentes hitel, ahhoz, hogy nulla százalékos CSOK hitelhez jussunk, teljesítenünk kell a CSOK feltételeit, és az MNB Zöld hitelét is igénybe kell vennünk.
A piaci lakáshitelek között már nem találunk olyat, amit megéri hosszú futamidőre felvenni. Minél hosszabb ugyanis a futamidő, annál magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg. Az államilag kamattámogatott hitelek mellett sokan igényelnek piaci lakáshitelt is, és a költségek csökkentése érdekében nekik mindenképpen érdemes arra törekedniük, hogy a hitelt minél előbb visszafizessék.
A kamatperiódus és a hosszú futamidő
Amikor lakáshitelt igényelünk, gyakran nincs lehetőségünk rövid futamidőt választani. A hitel kamatozásáról azonban mi döntünk, és ahogy látni fogjuk, súlyos milliókról beszélünk majd. Többféle kamatozás közül választhatunk. Ezek közül a legegyszerűbb a fix kamatozás. A végig fix kamatozású hitelnél a törlesztő részlet nem változik a futamidő alatt.
Az ideális kamatperiódus megválasztása nem lesz könnyű. Lakáshitelnél akár 20 éves kamatperiódus mellett is döntetünk, de van 5,10 és 15 éves kamatperiódus is, sőt van 3 hónapos is. De melyik a jó választás? Az egyik érv a választáskor, hogy minél hosszabb a kamatperiódus, annál magasabb a jövedelmünk terhelhetősége a vonatkozó jogszabályok szerint. Ez egy nagy előny. A hosszú kamatperiódus mellett szól az is, hogy a kamatperiódus alatt nem változik meg a kamatozás, így a törlesztő részletünk sem változik meg. Ez egy biztosságos tervezhetőséget nyújt, hiszen tudjuk, hogy öt, tíz év múlva mennyit fogunk fizetni. De akkor mi a probléma?
A probléma a kamat. És ez nem kis probléma, hanem milliós nagyságrendű. Fix kamatozásnál ugyanis a kamat jelentősen magasabb, mint a változó kamatozásnál. Egy három hónapos kamatperiódusú, változó kamatozású, 10 millió forintos, 20 éves futamidejű lakáshitel esetén például több, mint három millió forinttal kell többet visszafizetnünk annál, mintha fix kamatozással vesszük fel ugyanezt az összeget.
Ez még mindig nem tűnik problémának, sőt. Három millió forintot megtakarítottunk, mi lehet a gond? A gond az, hogy ez egyáltalán nem, biztos, hogy így lesz. A változó kamatozású hiteleknél ugyanis a kamatperiódus végén a kamatot a referenciakamathoz igazítják, és ha az emelkedik, akkor emelkedik a hitelünk kamata, és a törlesztő részletünk is. Választhatjuk az elsőre olcsóbbnak tűnő konstrukciót, de senki nem vállal garanciát arra, hogy az nem változik meg a futamidő alatt.
Egy éve még szakértők tömege ajánlotta bátran a változó kamatozást, arra hivatkozva, hogy nagyon alacsony a jegybanki alapkamat, és ez várhatóan nem is fog változni. De megváltozott. Az MNB az elmúlt öt hónapban ötször emelte meg az alapkamatot. Kinek higgyünk akkor? Fontos, hogy csakis saját magunknak.
Azt kell mérlegelnünk a kamatperiódus megválasztásakor, hogy mennyire fontos nekünk a biztonság. Választhatjuk a drágább, de változatlan törlesztő részletet a futamidő végéig, vagy az olcsóbb, de változó, így kockázatos megoldást. Ahogy látjuk, még a szakértők sem látnak előre. Meghallgathatjuk őket, de döntés, és így a felelősség is miénk.
A biztonságos végig fix kamat
A fix kamatozású lakáshitelek törlesztő részlete nem változik meg. A futamidő végéig ugyanannyit fogunk fizetni. Ez biztos. Már a szerződéskötés pillanatában tudni fogjuk, hogy az utolsó törlesztő részletet mikor kell fizetnünk, és hogy az mennyi lesz. Ez a legbiztonságosabb döntés. A legkiszámíthatóbb a számunkra.
