Melyik banknál a legolcsóbb az Otthon Start? – THM helyett teljes költség

2025.09.05.

Szerző: Ujvári Krisztina

Utoljára módosítva: 2025. szeptember 5. 14:56

Az Otthon Start 3%-os kamatozású első lakás hitelénél a „legolcsóbb bank” kérdése nem a THM-ből derül ki. A valódi döntés a teljes költségen múlik: díjak, akciók feltételei, számlacsomag-költségek és a szerződéskötés körüli tételek együttese. Három valósághű esettanulmányon mutatom meg, hogyan számolj, és mikor lehet a „papíron” legolcsóbb ajánlat a legdrágább.

A THM összehasonlíthatóvá teszi a hitelek terheit, de nem a teljes képet mutatja. Az Otthon Start ajánlatoknál különösen sok a feltételhez kötött kedvezmény (jóváírás, díjvisszatérítés), amelyek praktikus, havi szokásokhoz kötődnek (jövedelem érkeztetés, kártyahasználat, csoportos beszedés, biztosítás). Ha bármelyikben megbotlasz, a bank visszavehet kedvezményeket, sőt kamatfelár is jöhet – amit a THM-ből előre nem fogsz látni.

Mi hiányozhat a THM-ből? A gyakorlatban gyakran kimaradnak vagy nem teljes mértékben jelennek meg olyan tételek, mint a közjegyzői díj, földhivatali illetékek, a számlacsomag és kártya többletköltsége (különösen, ha a banknál számlát is kell nyitnod), valamint olyan biztosítások, amelyek nem kötelezőek a hitelhez, de akciófeltételként mégis „elvárt” plusz költséget jelentenek. Ezért érdemes külön fogalmat használni:

Teljes költség (valós bekerülés) = kamat + minden egyszeri és folyamatos díj + számlacsomag/kártya/„akció-fenntartás” költsége – pénzbeli jóváírások + esetleges kötbérek/kamatfelárak, ha megszeged a feltételeket.

Az alábbiakban ezt a szemléletet alkalmazzuk, konkrét számolással.

Hogyan számolj „teljes költségre”: módszertan, lépések, buktatók

1. Definiálj összehasonlítási horizontot. A legtöbb akció 24–36 hónapos; a viselkedésbeli feltételek (pl. jövedelem-érkeztetés) pedig tartósak. A gyakorlatban a 5 éves horizont jó kompromisszum: elég hosszú, hogy kijöjjenek a különbségek, de nem feltételezi, hogy biztosan végigviszed a futamidőt.

2. Kamat helyett kamat + cashflow. Számold ki az első 60 hónap fizetett kamatát a törlesztési tervből, és ehhez add hozzá a valódi pénzkiadásokat:
   – értékbecslés, közjegyző, földhivatal/jelzálog-bejegyzés, folyósítási/hitelbírálati díj
   – számlacsomag + bankkártya (a bank által elvárt csomag teljes többlete ahhoz képest, amid amúgy lenne)
   – biztosítások többletdíja, ha akciófeltételként más szolgáltatónál drágábban kell kötnöd.
   Vond le a pénzbeli jóváírásokat (pl. 100–200 ezer Ft).

3. Készíts „B-tervet” feltételszegésre. Modellezd, mi történik, ha 24 hónap után megszeged az akciófeltételt (pl. nem fut be a vállalt jövedelem vagy elmarad a kártyahasználat). Ilyenkor jellemző a
   – korábban visszatérített díjak visszafizetése (pl. 150 ezer Ft), és/vagy
   – kamatfelár a hátralévő időre (pl. +1 százalékpont).
   Ezt számold külön, mert „papíron nem látszik”, a pénztárcádon viszont igen.

4. Normalizáld a számlaköltséget. Ha amúgy is váltanál bankot, a költség eltérő, mintha kizárólag a hitel miatt nyitsz új számlát. Ne a teljes csomagárat, hanem a különbözetet vedd fel költségnek.

Díjcsomagok: a rejtett első helyezett

Az Otthon Start ajánlatoknál gyakori, hogy a „0 Ft folyósítás” és „díjvisszatérítés” mellett a bank saját számlacsomagjához köt. A csomag ára, a kártyadíj, a csoportos beszedés és a tranzakciós szokásaidon múló kedvezmények együtt több tízezer forintot jelentenek évente. Ha a „legolcsóbb bankot” keresed, könnyen lehet, hogy nem az alacsony THM nyer, hanem az, ahol kevesebb a fenntartási költség, és könnyebb betartani a feltételeket.

Akciók feltételei: mikor drágul meg hirtelen a hiteled?

Tipikus elvárások: új számlanyitás, minimális havi jóváírás (pl. nettó 400 ezer Ft), legalább 2 csoportos beszedés, 3 kártyás vásárlás/hó, adott biztosítás megkötése és fenntartása. Következmények megszegés esetén: jóváírás visszafizetése, visszatérített díjak „visszaterhelése”, kamatfelár a hátralévő futamidőre.

Tanács: akkor válassz feltételes akciót, ha a szokásaid stabilan megfelelnek, és váratlan élethelyzet (munkahelyváltás, gyed/gyes miatti jövedelemcsökkenés) esetén sem borulnak.

Esettanulmányok: három profil, valós számokkal (5 éves horizont)

Alapfeltevés mindhárom profilnál: Otthon Start, fix 3% kamat. A költségek 60 hónapra értendők.
Kamat-kalkuláció (összesített kamat az első 60 hónapban):

• 15 millió Ft / 180 hó (15 év): ~1 942 912 Ft kamat az első 5 évben; havi ~103 587 Ft.

• 30 millió Ft / 240 hó (20 év): ~4 075 387 Ft kamat az első 5 évben; havi törlesztő ~166 379 Ft.

• 40 millió Ft / 300 hó (25 év): ~5 583 262 Ft kamat az első 5 évben; havi ~189 685 Ft.

A bankoknál három tipikus konstrukciót modellezünk (nem márkák, hanem jellemző csomagok):

• Bank A („egyszerű kedvezmények”):
  – Értékbecslés 55e, közjegyző 60e, földhivatali/jelzálog 30e, folyósítás 0 Ft;
  – Jóváírás 100e Ft;
  – Számlacsomag + kártya többlete: ~144e Ft/5 év;
  – Nincs extra biztosítási többlet, nincs későbbi kamatfelár.

• Bank B (nagy jóváírás, de több fix díj):
  – Értékbecslés 80e, közjegyző 80e, földhivatal 30e, folyósítás 0,5% (max. 150e);
  – Jóváírás 200e Ft;
  – Számla + kártya + biztosítási többlet: ~167,4e Ft/5 év (kb. 95,4e számla, 20e kártya, 72e biztosítási differencia).

• Bank C (mindent visszatérít, de kemény feltételek):
  – Minden egyszeri díj 0 Ft (értékbecslés, közjegyző, folyósítás is visszatérítve);
  – Nincs pénzbeli jóváírás;
  – Számla 0 Ft 24 hónapig, utána 2 490 Ft/hó: ~89 640 Ft/5 év;
  – Ha 24 hónap után megszeged a feltételeket: 150e Ft visszaterhelés + +1%p kamatfelár a hátralévő időre.

1) Első lakásvásárló pár – 30 millió Ft, 20 év

• Kamat 5 év alatt: ~4 075 387 Ft

• Teljes költség 5 évre (kamat + díjak + számlák – jóváírás):

  • Bank A: ~4 264 387 Ft

  • Bank B: ~4 402 787 Ft (a 0,5%-os folyósítási díj eléri a 150e plafont)

  • Bank C: ~4 165 027 Ft (feltételt betartva); ~5 112 764 Ft (ha 24. hónaptól megszeged)

Értelmezés: stabil, magasabb jövedelem és fegyelmezett számlahasználat mellett Bank C hozza a legalacsonyabb teljes költséget. Ha kicsi az esélye, hogy 2 éven túl is minden feltétel maradéktalanul teljesül, a Bank A a biztonságosabb (és alig drágább).

2) Egyedülálló városi vásárló – 15 millió Ft, 15 év

• Kamat 5 év alatt: ~1 942 912 Ft

• Teljes költség 5 évre:

  • Bank A: ~2 131 912 Ft

  • Bank B: ~2 195 312 Ft (folyósítás 0,5% = ~75e)

  • Bank C: ~2 032 552 Ft (betartva); ~2 554 458 Ft (megszegve)

Értelmezés: kisebb hitelnél a nagy jóváírások és „nullázott” egyszeri díjak súlya relatíve nagy. Ha fegyelmezett vagy, Bank C ismét nyer. Ha bizonytalan a jövedelem-érkeztetés (pl. váltás küszöbén), Bank A jobb kockázat/ár arányt ad.

3) Vidéki család nagyobb önerővel – 40 millió Ft, 25 év

• Kamat 5 év alatt: ~5 583 262 Ft

• Teljes költség 5 évre:

  • Bank A: ~5 772 262 Ft

  • Bank B: ~5 910 662 Ft (folyósítás eléri a 150e plafont)

  • Bank C: ~5 672 902 Ft (betartva); ~6 928 240 Ft (megszegve)

Értelmezés: nagy összegnél az egyszeri díjak és a folyósítási plafon miatt a Bank B hátrébb csúszik; Bank C vezet – de itt a feltételszegés ára már látványos, könnyen a legdrágábbá válik.

Mit tanulunk a három példából?

• „Feltétel-díj” kockázat: A feltételszegés költsége gyakran nagyobb, mint amennyit az akció spórolt – Bank C esete ezt látványosan mutatja.

• Egyszeri vs folyamatos költségek: Kis hitelnél az egyszeri tételek aránya magas, ezért a „mindent visszaadunk” modellek könnyebben nyernek. Nagy hitelnél a folyósítási plafon és a számlaköltség súlya dönt.

• Szokás-kompatibilitás: Ha a jelenlegi pénzügyi szokásaid maguktól teljesítik az akció feltételeit, bátrabban mehetsz az agresszívebb kedvezményekre. Ha viszont ezek erőltetettek, a „papíron olcsóbb” ajánlat drágább lehet a valóságban.

Hogyan készíts saját „teljes költség” összehasonlítást? (Gyakorlati sablon)

1. Kérd be mindhárom elem részleteit a banktól/közvetítőtől:
   a) egyszeri díjak bontásban,
   b) számlacsomag/kártya és biztosítás elvárt minimumai,
   c) jóváírások és visszaterhelési feltételek,
   d) feltételszegés esetén alkalmazott kamatfelár.

2. Számold ki 60 hónap kamatát a törlesztési tervből.

3. Add hozzá: egyszeri díjak + 60 havi számlacsomag/kártya/akciófenntartás – jóváírások.

4. Készíts egy B-szcenáriót: 24. hónaptól feltételszegés → pótdíjak + kamatfelár.

5. Rendezd táblázatba. A nyertes az, amelyik a saját B-szcenáriódban is vállalható költséget ad, nem csak a „tökéletes betartás” mellett.

Összehasonlítás más pénzügyi lehetőségekkel

• Piaci kamatozású lakáshitel: magasabb kamat (a teljes bekerülés jellemzően lényegesen nagyobb), viszont kevesebb akció-feltétel, így a költség kiszámíthatóbb. Ha nálad reális a feltételszegés, előfordulhat, hogy a végső költségkülönbség kisebb, mint gondolnád.

• CSOK Plusz (gyermekvállaláshoz kötött támogatott hitel): kamatszintje általában kedvező, de jogosultsági és teljesítési feltételekhez kötött. A teljes költség számításakor nem csak a díjakat, hanem a gyermekvállalási kockázat pénzügyi következményeit is értékeld (pl. támogatás visszafizetése, szankciók).

• Babaváró: kedvező lehet gyermekvállalás esetén, akár nullakamat-közeli hatással, de feltétel- és időzítés-érzékeny. Ingatlanvásárlásnál gyakran önerő-kiegészítő szerepben működik; a teljes költséged attól függ, hogyan kombinálod az Otthon Starttal és milyen időrendben szerződsz.

Lényeg: a támogatott konstrukciók igazán olcsók lehetnek, ha a feltételek biztosan teljesülnek. Ha a feltételek kockázatosak, a piaci megoldás vagy egy „kevesebb kötöttségű” banki Otthon Start csomag összességében jobb értéket adhat.

Gyakori kérdések (GYIK)

1) Miért nem elég a THM a döntéshez?
Mert nem minden, a pénztárcádat érintő tétel jelenik meg benne (közjegyző, földhivatali díjak, számlaköltségek, opcionális biztosítások, feltételszegés ára). A teljes költség viselkedési tényezőket is számításba vesz.

2) Melyik bank a legolcsóbb az Otthon Startnál?
Az, amelyiknél a te szokásaid mellett a teljes költség a legalacsonyabb – nem csak „papíron”. A fenti példákban, fegyelmezett feltételtartásnál a „mindent visszatérítünk” modell nyert, de feltételszegésnél ugyanaz lett a legdrágább.

3) Meddig számoljunk előre?
Az akciók reálisan 24–36 hónapot érintenek, ezért a 5 éves horizont jó gyakorlati standard. Ha biztos vagy benne, hogy végigviszed a futamidőt és nem változnak a szokásaid, készíthetsz 10 éves vagy teljes futamidős becslést is.

4) Hogyan kezeljem a számlacsomag+bankkártya költségét?
Ne a teljes díjat, hanem a különbözetet vedd fel, ahhoz képest, amid amúgy is lenne. Ha például bankot váltasz az akcióért, a váltás összes költségét (idő, szolgáltatásbeli eltérés) is érdemes beleszámítani.

5) Mi a helyzet az előtörlesztéssel?
Általában 0–1% közötti díjra számíts a tőketartozás arányában. Ha várható nagyobb előtörlesztés (pl. eladás, öröklés, bónusz), érdemes olyan bankot választani, ahol az előtörlesztés olcsó, mert ez jelentősen csökkenti a teljes költséget.

6) Biztosítást a banknál kell kötnöm?
Nem feltétlenül, de több bank akciófeltétele lényegében ezt „ösztönzi”. Ilyenkor a többletdíjat (ahhoz képest, amit máshol fizetnél) vedd fel a teljes költségbe.

Összefoglaló tanács

A „legolcsóbb bank” az Otthon Startnál nem a legalacsonyabb THM, hanem az, ahol a saját pénzügyi szokásaid mellett a 60 hónapra számolt teljes költség (kamat + díjak + számlaköltség – jóváírás + feltételszegési kockázat) a legalacsonyabb. Ha stabilan tudod tartani az akciófeltételeket, érdemes a díjvisszatérítős csomagokat nézni; ha nem, válassz olyan ajánlatot, ahol kevesebb a „rejtett viselkedési költség”, és kiszámíthatóbb a végszámla.