Ingatlanfedezet nélküli lakáshitel – lehetséges?
Mit takar az „ingatlanfedezet nélküli lakáshitel” kifejezés a gyakorlatban? Végigvesszük, mikor helyettesíthető a jelzálog személyi kölcsönnel vagy más megoldással, hol ütközöl falba, mennyibe kerül mindez, és milyen döntési sorrenddel érdemes haladni. Számított példák, összehasonlítások és ellenőrzőlista.
Miért ütközik a fogalom a valósággal?
A lakáshitel lényege, hogy a bank jelzálogjogot kap egy ingatlanon. Ez a fedezet teszi lehetővé a hosszabb futamidőt és az alacsonyabb kamatot. Ha nincs ingatlanfedezet, akkor a bank már nem klasszikus lakáshitelt, hanem fedezet nélküli megoldást kínál (pl. személyi kölcsön), vagy olyan támogatott konstrukciót, amelyhez nem kell jelzálog, de szigorú jogosultsági feltételek kapcsolódnak.
A kérdés tehát nem az, hogy kaphatsz-e lakáshitelt fedezet nélkül (erre a válasz: nem), hanem az, hogy lakáscélra milyen fedezet nélküli vagy fedezetet nem igénylő pénzügyi eszközök használhatók értelmes kockázattal és áron.
Mikor helyettesíthető a jelzálog?
Három tipikus helyzet:
-
Kisebb összegű felújítás, korszerűsítés
Itt gyakran gyorsabb és egyszerűbb a személyi kölcsön. Kevesebb papír, nincs értékbecslés, közjegyző, földhivatali bejegyzés. A magasabb kamat ellenére a teljes költség a rövidebb futamidő miatt vállalható maradhat. -
Önerő kiegészítése lakásvásárlásnál
Sok vevő gondolkodik azon, hogy a hiányzó 1–3 millió forintot személyi kölcsönnel pótolja. A bank azonban megvizsgálja, honnan származik az önerő, és belső szabályai szerint korlátozhatja vagy magasabb kockázatként számolhat vele. A jövedelemterhelési szabály miatt előfordul, hogy a két hitel együtt már nem fér bele. -
Speciális támogatott megoldások
Vannak olyan családtámogatási hitelek, amelyeknél nincs ingatlanfedezet, mégis nagyobb összeg érhető el, de ezek szigorú jogosultsághoz kötöttek (élethelyzet, családi állapot, gyermekvállalás stb.), és a felhasználásuk is szabályozott.
Kulcs: ha gyorsaság és alacsony összeg a cél, a fedezet nélküli megoldás működhet. Ha lakásvásárlás a cél, a jelzálogot nem lehet megkerülni, legfeljebb kiegészíteni valamilyen másik eszközzel – de ennek ára és kockázata van.
Személyi kölcsön lakáscélra – mikor jó, mikor nem?
Előnyök
-
Gyors ügyintézés: napok alatt elérhető, kevés papírral.
-
Fix törlesztő: jellemzően teljes futamidőre rögzített kamat.
-
Nincs értékbecslés, bejegyzés: alacsonyabb kezdeti költség, kevesebb szervezés.
Hátrányok
-
Magasabb kamat és rövidebb futamidő: ugyanarra az összegre nagyobb havi teher és magasabb teljes visszafizetés.
-
Jövedelemterhelés: ha e mellé még jelzáloghitelt is vállalnál, könnyen átléped a vállalható határt.
-
Akciós feltételek: gyakran számlanyitáshoz, jóváíráshoz, kártyahasználathoz kötött kedvezményekkel.
Mikor éri meg?
-
Felújítás 0,5–3 millió forintig, 2–5 éves időtávon.
-
Áthidalás költözésnél, amíg egy kisebb munkát elvégzel.
-
Önerő kiegészítés csak akkor, ha a jelzáloghitelező elfogadja a forrást, és a teljes havi teher még kényelmes.
Számított példa – felújítás személyi kölcsönnel
-
Összeg: 2 000 000 Ft
-
Futamidő: 5 év
-
Feltételezett átlagos kamat: 16%
-
Havi törlesztő: ~48 600 Ft
-
Teljes visszafizetés: ~2 918 000 Ft
Értelmezés: a kamatteher ~918 ezer Ft. Ha ugyanezt jelzálog-kiegészítéssel oldanád meg 10–15 évre, a havi alacsonyabb lenne, de a teljes kamat a hosszabb idő miatt könnyen nagyobbra nőne, és a folyamat időigényesebb.
Önerő pótlása: mit enged a bank és hol a határ?
Lakásvásárláskor a jelzáloghitel mellé saját forrás kell. A bank azt vizsgálja, hogy az önerő valóban saját megtakarítás-e, vagy másik hitelből származik. Három hatás ütközik:
-
Kockázati megfontolás: ha az önerő mögött hitel áll, nagyobb az esély tartós fizetési gondra.
-
Jövedelemterhelés: a személyi kölcsön havi részlete beleszámít a teljes terhelésbe; a jelzáloghitel adható limitje emiatt csökkenhet.
-
Belső szabály: egyes bankok teljesen kizárják, hogy az önerő hitelből legyen; mások csak szigorú feltételekkel engedik.
Gyakorlati példa – hiányzó 2 millió önerő
-
Vételár: 45 millió Ft
-
Saját megtakarítás: 7 millió Ft
-
Hiány: 2 millió Ft
Személyi kölcsön 5 évre, 16% kamattal: ~48 600 Ft/hó. Ha ehhez 30 millió körüli jelzáloghitel társul 20 évre, könnyen 220–260 ezer Ft havi tehernél jársz összesen. Ez sok háztartásnak már a felső határ. Ha a bank a hitelből származó önerőt nem fogadja el, a terv meg is hiúsul.
Következtetés: önerő pótlására a személyi kölcsön csak szigorú számolás után vállalható, és akkor is jobb, ha ideiglenes: a hiányzó összeget 1–3 éven belül előtörleszted.
MBH Hajrá Személyi Kölcsön 7 millió Ft-ig online is igényelhető - promóció - CIB Előrelépő Személyi Kölcsön Bankváltás nélkül, már akár 15 millió Ft is igényelhető! - promóció -
Hívjanak fel!
Érdekel
Fapados Kölcsön
100% online, számlanyitás nélkül, 10 millió Forintig
- Nem kell új számlát nyitnia vagy bankot váltania a hitelért
- Végig fix kamatozással
- Minimum nettó 133 000 Ft-os rendszeres havi jövedelemtől
- promóció -
Támogatott, fedezetet nem igénylő megoldások – mikor valós alternatívák?
Vannak olyan családtámogatási hitelek és programok, amelyek nem kérnek ingatlanfedezetet, mégis nagyobb összeget adnak. Ezeknél a költség és kockázat gyakran kedvezőbb, viszont:
-
jogosultsági feltételekhez kötöttek (életkor, családi állapot, gyermekvállalás, lakóhely, célszerű felhasználás),
-
felhasználásuk szabályozott (önerőként, lakáscélra, meghatározott határidővel),
-
időben változhatnak a paraméterek.
Lakáscél esetén ezek a konstrukciók ténylegesen kiválthatják a személyi kölcsönt, ha jogosult vagy rájuk. Ha nem vagy jogosult, marad a jelzálog + saját forrás, vagy kisebb célra a személyi kölcsön.
Munkáltatói kölcsön, önkormányzati támogatás
Munkáltatói kölcsön: sok nagyobb munkaadó ad kedvezményes vagy kamatmentes kölcsönt lakáscélra, jellemzően többéves hűség feltételével.
Önkormányzati/munkahelyi támogatás: pályázati alapon, lakóhelyhez vagy élethelyzethez kötve.
Ezek fedezet nélkül is olcsóbbak lehetnek a piaci személyi kölcsönnél, de ritkán fedezik a teljes vételár hiányát. Inkább kiegészítő források.
Jelzáloghitel kontra fedezet nélküli megoldások – mennyibe kerül a különbség?
Ugyanarra az összegre számolva
3 000 000 Ft finanszírozási igény:
-
Személyi kölcsön, 5 év, 16%
Havi: ~72 950 Ft, teljes: ~4 377 000 Ft -
Jelzáloghitel kiegészítés, 15 év, 8% (példa)
Havi: ~28 700 Ft, teljes: ~5 166 000 Ft
Értelmezés: a személyi kölcsön drágább havi szinten, de rövidebb, így a teljes kamatteher nem feltétlen több; a jelzálog olcsóbb havonta, de a hosszú idő miatt a végösszeg gyakran magasabb. A döntés attól függ, hol a teherbírás határa, és mennyire fontos a gyorsaság.
Mi NEM való lakáscélra?
-
Hitelkártya és folyószámlahitel: rövid távú eszközök, tartós lakáscélra nagyon drágák.
-
„0%” áruvásárlási konstrukciók: gyakran csak háztartási gépekre érvényesek, és kötelező járulékos költségek drágítják.
-
Baráti kölcsön írás nélkül: vitaforrás, bizonytalan visszafizetés, későbbi problémák.
Döntési sorrend – hogyan haladj?
-
Cél tisztázása: vásárlás, felújítás, önerő pótlása, költözési költség?
-
Végösszeg, időtáv, ütemezés: egyszeri nagy összeg vagy több részletben?
-
Havi teher próbája: szorozd a tervezett törlesztőt 1,2-vel (stresszteszt). Ha így is belefér, reális.
-
Jogosultság ellenőrzése támogatott, fedezetet nem igénylő megoldásra.
-
Banki elfogadás: ha önerőt pótolsz, előre tisztázd, hogy a bank mit fogad el.
-
Teljes visszafizetés összevetése: számolj leírt, forintra pontos összegekkel.
-
Menekülő út: ha személyi kölcsönnel egészítesz ki, legyen terved részleges előtörlesztésre.
Három élethelyzet, három megoldás
A) „Gyors költözés, konyha- és fürdőcsere”
-
Cél: 2,5 millió Ft felújítás.
-
Időtáv: 3–4 év.
-
Reális választás: személyi kölcsön.
-
Indok: az idő többet ér. A szerelőknek most kell fizetni, a jelzálog-bővítés hónapokat vinne el.
-
Finomszabály: válassz előtörlesztésnél futamidő-csökkentést.
B) „Vételárhoz hiányzik 1,8 millió Ft”
-
Cél: önerő pótlása.
-
Lépés: előbb kérdezd meg a jelzáloghitelezőt, elfogadható-e a forrás.
-
Ha igen: vállalható csak akkor, ha a teljes havi teher kényelmes és 1–2 éven belüli előtörlesztésre félre tudsz tenni.
-
Ha nem: tárgyalj kisebb vételárról, keress egyéb támogatást, vagy halassz.
C) „Három gyermek, nagyobb lakás”
-
Ha jogosult vagytok támogatott, fedezet nélküli hitelre: ez olcsóbb és biztonságosabb, mint a személyi kölcsön + jelzálog kombináció.
-
A vásárláshoz viszont jelzálog így is kell; a támogatott összeg az önerő része lehet és csökkenti a jelzálog szükséges nagyságát.
Költségek és apró betű – mire figyelj?
-
Egyszeri díjak: folyósítási díj, közjegyző (jelzálognál), értékbecslés (jelzálognál).
-
Számlafeltételek: jóváírási elvárás, kártyahasználat – ha nem teljesül, nőhet a kamat.
-
Elő- és végtörlesztés díja: személyi kölcsönnél jellemzően %-os; kérd írásban, hogy futamidő-csökkentésre számoljanak.
-
Késedelmi díjak: a legdrágább pénz az elmaradt részlet.
-
Biztosítások: hitelfedezeti biztosítás hasznos lehet, de növeli a havi költséget; mérlegeld külön.
Összehasonlítás: melyik mire való?
| Megoldás | Fedezet kell? | Ügyintézési idő | Futamidő | Kamat szint | Tipikus cél |
|---|---|---|---|---|---|
| Jelzáloghitel | Igen | Hosszabb | Hosszú | Alacsonyabb | Vásárlás, nagy felújítás |
| Személyi kölcsön | Nem | Rövid | Rövid–közepes | Magasabb | Kisebb felújítás, áthidalás |
| Támogatott, fedezet nélküli családi hitel | Nem | Közepes | Közepes | Kedvező | Önerő kiegészítés szabályok szerint |
| Munkáltatói kölcsön | Nem | Közepes | Közepes | Kedvező | Kiegészítő forrás |
| Hitelkártya/folyószámla | Nem | Azonnali | Nagyon rövid | Nagyon magas | Nem lakáscélra |
Fontos: ugyanazt a célt több úton is elérheted, de a kockázat, a költség és a sebesség háromszögéből egyszerre csak kettőt választhatsz. Ha gyors és egyszerű megoldást akarsz (személyi kölcsön), drágább lesz. Ha olcsót (jelzálog), lassabb és papírosabb. A támogatott konstrukció olcsó és erős, de csak jogosultaknak.
Hibák, amiket érdemes elkerülni
-
„Majd elbírjuk a két hitelt egyszerre.” – Számold ki a teljes havi terhet minden díjjal, és tedd mellé a tartalékot.
-
„Az akciós kamat mindenre gyógyír.” – Nézd meg, milyen feltételekhez kötött a kedvezmény; ha nem teljesíted, megdrágulhat.
-
„Önerőre személyi kölcsön, a bank úgysem látja.” – Láthatja, és ettől a jelzáloghitel tervezett összege is csökkenhet.
-
„A hosszabb futamidő olcsóbb.” – Havi szinten igen, de a teljes visszafizetés nő.
-
„Nem kell előtörlesztési terv.” – Fedezet nélküli kiegészítésnél legyen világos, mikor és miből csökkented a tartozást.
Gyors tippek
-
Tipp 1 – Stresszteszt: szorozd az összes várható havi törlesztőt 1,2-vel. Ha így is kényelmes, vállalható a konstrukció.
-
Tipp 2 – Részletek ütemezése: felújításnál vedd fel az összeget szakaszokra bontva, hogy minél rövidebb ideig fizess kamatot a teljes összegre.
Ellenőrzőlista aláírás előtt
-
Tudom, a cél vásárlás/felújítás/önerő pótlás.
-
Kiszámoltam forintra a teljes visszafizetést és az egyszeri díjakat.
-
Ismerem a kedvezmények feltételeit (számla, jóváírás, kártyahasználat).
-
Ha önerőt pótolnék, a jelzáloghitelezővel előre egyeztettem.
-
Van vésztartalék legalább 2–3 havi törlesztőre.
-
Előtörlesztés esetén a bank futamidő-csökkentésre számol.
-
A teljes havi teherrel elvégzett stresszteszt belefér.
Összegzés – rövid tanács
Ingatlanfedezet nélküli lakáshitel nincs. Lakáscélra fedezet nélkül személyi kölcsön vagy jogosultsághoz kötött, fedezetet nem igénylő támogatott hitel jöhet szóba. Vásárláshoz a jelzálogot nem tudod megkerülni; legfeljebb kiegészítheted – de csak akkor tedd, ha a teljes havi teher stresszteszten is átmegy, és van előre rögzített előtörlesztési terved. Felújításnál a gyorsaság érték: kisebb összegre a személyi kölcsön sokszor célszerű. Mindig írásban hasonlítsd össze a teljes visszafizetést, és csak olyan feltételt vállalj, amit biztosan teljesítesz. Így a lakáscél nem lesz adósságcsapda.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
